Home > Overige > Exploitatieplan: omvang exploitatieplangebied en taxatie inbrengwaarden
Exploitatieplan: omvang exploitatieplangebied en taxatie inbrengwaarden

Exploitatieplan: omvang exploitatieplangebied en taxatie inbrengwaarden

De Afdeling bestuursrechtspraak vernietigt het gewijzigd vastgestelde exploitatieplan Duin-Vlagheide van de gemeente Meijerijstad (Schijndel) en corrigeert zelf de begrenzing ervan. De taxatie van de inbrengwaarden bevat gelukkig geen gebreken …Lees meer…

Feiten De gemeente Meijerijstad (vroeger Schijndel) heeft ter uitvoering van een tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak een exploitatieplan gewijzigd vastgesteld. Belanghebbende Jabo B.V. was het daar niet mee eens. De Afdeling heeft zich over het gewijzigde exploitatieplan gebogen en stelde vast dat de gemeente de gebreken niet goed heeft hersteld.

Omvang exploitatieplangebied Inmiddels was het exploitatieplangebied groter geworden dan het bestemmingsplangebied waarvoor het exploitatieplan is vastgesteld. Dat komt doordat een deel van de gronden dat binnen de grenzen van het in maart 2015 bestemmingsplan “Duin – Vlagheide, Deelgebied I” viel, binnen de grenzen van het in november 2015 vastgestelde bestemmingsplan “Bedrijventerreinen”  is gebracht. Het exploitatieplangebied is daarop niet aangepast.

De Afdeling wijst op het bepaalde in artikel 6.12, eerste lid, van de Wro dat luidt: “De gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen”. Vervolgens citeert de Afdeling uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wijzing van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie (Kamerstukken II 2004-2005, 30 318, nr. 3, blz 17 en 19): “Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. (…). De begrenzing van een binnengemeentelijk exploitatieplan mag de begrenzing van het bijbehorende bestemmingsplan of projectbesluit niet te buiten gaan.”

Omdat het exploitatieplangebied groter is dan het bestemmingsplangebied waarop het exploitatieplan betrekking heeft, heeft de raad het herstelbesluit in strijd met artikel 6.12, eerste lid, van de Wro vastgesteld.

Taxatie inbrengwaarden

Jabo betoogde dat bij de taxatie van de inbrengwaarden ten onrechte gebruik was gemaakt van de vergelijkingsmethode en dat het zorgvuldiger was geweest de residuele methode te gebruiken. Jabo vond het verder niet duidelijk is of bepaalde kostenposten waren: de gegevens omtrent de inrichting van het exploitatiegebied, de eigendomssituatie en de kosten voor het vrijmaken van rechten en lasten, waaronder sloop, het meerekenen van overdrachtsbelasting of BTW. Ook voerde Jabo aan dat ten onrechte niet inzichtelijk was gemaakt of daadwerkelijk zal worden onteigend als minnelijke verwerving niet lukt. In dat geval dient de schadeloosstelling op onteigeningsbasis te worden aangehouden als inbrengwaarde.

Daarbij vond Jabo moet worden uitgegaan van een onderscheid tussen de waarde van het opslagterrein van 11.475 m2 en het braakliggende deel van 15.372 m2.

De Afdeling stelt, onder verwijzing naar haar uitspraak van 9 februari 2011 (gemeente Nunspeet), voorop dat aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van inbrengwaarden in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. En dat is het geval. De Afdeling vervolgt, met verwijzing naar haar uitspraak van 12 juni 2013 (gemeente Teylingen, onder 17.5), dat de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet niet dwingen tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. In dit geval heeft de taxateir inzichtelijk gemaakt waarom volgens haar in dit geval de vergelijkingsmethode kon worden gebruikt, en  Jabo heeft deze onderbouwing onvoldoende gemotiveerd bestreden.

Over de niet meegenomen kosten overweegt de Afdeling dat Jabo met haar enkele stelling dat onduidelijk is of de onafhankelijke taxateur de genoemde kosten heeft meegenomen, niet inzichtelijk heeft gemaakt dat die kosten daadwerkelijk gemaakt zullen moeten worden. De Afdeling ziet in hetgeen Jabo B.V. heeft aangevoerd daarom geen grond voor het oordeel dat de inbrengwaarde om die reden gebrekkig zou zijn bepaald. Voor zover Jabo B.V. bedoelt dat ten onrechte in de taxatie geen overdrachtsbelasting of BTW is meegerekend, overweegt de Afdeling dat Steenhuijs heeft geraamd met toepassing van de vergelijkingsmethode en dat niet aannemelijk is gemaakt dat in deze transacties geen overdrachtsbelasting of BTW is betaald.

Over de onteigeningsschadeloosstelling overweegt de Afdeling, met verwijzing naar haar uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839, (onder 2.22.4) dat uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro volgt dat alleen als is onteigend en als aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde van gronden gelijk is aan de schadeloosstelling volgens de onteigeningswet. In de toelichting van het exploitatieplan is omschreven dat de gemeente de gronden wil verwerven op minnelijke basis. Met de eigenaren is of wordt in contact getreden om te bezien of, en zo ja onder welke voorwaarden, zij bereid zijn de gronden te verkopen aan de gemeente. Mocht een dergelijke minnelijke verwerving niet mogelijk zijn en de eigenaar niet bereid zijn de gronden overeenkomstig het exploitatieplan te ontwikkelen, dan rest de gemeente geen andere keus dan te onteigenen. De kosten overeenkomstig artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro zijn opgenomen op basis van minnelijke verwerving (dus niet op basis van een onteigeningsschadeloosstelling). Mocht het echter noodzakelijk zijn om gronden te onteigenen, dan zal de exploitatieopzet moeten worden aangepast. In dat geval zal op grond van dit artikel de inbrengwaarde moeten worden afgestemd op de schadeloosstelling op onteigeningsbasis, aldus de plantoelichting.

Op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan was het volgens de Afdeling niet aannemelijk dat tot onteigening van de gronden van Jabo zou moeten worden overgegaan, nu de gemeente met haar in onderhandeling was over de verwerving van de gronden. De gemeente heeft zich dan ook in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat ten tijde van het bestreden besluit niet aannemelijk was dat de te verwerven gronden op onteigeningsbasis zullen worden verworven. De raad heeft de inbrengwaarde dus terecht heeft geraamd op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.

Over het onderscheid in waarde van het braakliggende terrein en het opslagterrein, overweegt de Afdeling dat de onafhankelijke taxateur de inbrengwaarden heeft getaxeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Jabo heeft de waarden getaxeerd aan de hand van de residuele methode en niet aan de hand van de vergelijkingsmethode. Jabo heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom de waarde die de taxateur heeft getaxeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode onjuist is. Omdat de gebruikswaarde van beide terreinen volgens de taxateur lager was dan de complexwaarde van beide terreinen op grond van de bedrijfsbestemming is terecht uitgegaan van de complexwaarde van beide terreinen.

De Afdeling vernietigt het exploitatieplan vanwege de te grote oppervlakte en bepaalt dat de begrenzing van het exploitatiegebied gelijk wordt gesteld aan die van het plangebied.

 

Heeft u vragen over een exploitatieplan of over contracteren over kostenverhaal? Belt u met Hanna Zeilmaker, specialisten grondexploitatie bij Dirkzwager.

 

 

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen