Home > Onteigening en gedoogplichten > Minnelijke verkoop ter voorkoming van onteigening: is vergoeding voor financieringsschade ondernemingswinst?
Minnelijke verkoop ter voorkoming van onteigening: is vergoeding voor financieringsschade ondernemingswinst?

Minnelijke verkoop ter voorkoming van onteigening: is vergoeding voor financieringsschade ondernemingswinst?

Op 5 april 2017 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een interessant arrest gewezen over de vergoeding voor financieringsschade van een nieuwe boerderijwoning.

De feiten

Een melkveehouder verkocht ter voorkoming van onteigening zijn boerderij met bedrijfsgebouwen, en verder toebehoren, met diverse nabijgelegen percelen weiland, aan de Provincie Fryslân.

In de koopovereenkomst was de volgende, gebruikelijke, bepaling opgenomen: „B. SCHADELOOSSTELLING De schadeloosstelling in verband met de aan- en verkoop bedraagt totaal € 5.500.000,-  (zegge: vijfmiljoenvijfhonderdduizend euro), in welk bedrag de koopsom en alle schadeloosstellingen, hoe ook genaamd, zijn begrepen, evenwel met uitzondering van eventuele vergoeding van belastingschade (…)” Ook was in de overeenkomst bepaald: „De te betalen schadeloosstelling genoemd onder B is op basis van volledige nieuwbow van een vervangende boerderij. Verkoper heeft thans een locatie gekocht te [Z] , onder de voorwaarde van de mogelijkheid om een nieuw melkveebedrijf te kunnen bouwen. Koper, de provincie, neemt een inspanningsverplichting op zich om planologische realisatie te [Z] mogelijk te maken.”

De melkveehouder had het verkochte woongedeelte met erf en ondergrond steeds tot zijn privévermogen gerekend. De overige verkochte onroerende zaken behoorden tot zijn ondernemingsvermogen. De waarde van de oude woning was minnelijk getaxeerd op een bedrag van € 190.000. Het bedrag van de schadeloosstelling is in 2009 betaald. De melkveehouder hanteert voor zijn winstbepaling een gebroken boekjaar, dat loopt van 1 april tot 31 maart.

De melkveehouder kocht in 2010 een vervangend melkveebedrijf , waar hij een nieuwe woning heeft laten bouwen. De bouwkosten bedroegen € 420.000. De melkveehouder rekent zowel het bedrijfsgedeelte als de nieuwe woning tot zijn buitenvennootschappelijke ondernemingsvermogen. In de overeengekomen schadeloosstellingen was een bedrag van € 105.000 begrepen aan vergoeding voor hogere financieringskosten die verbonden zijn aan de bouw van een nieuwe woning met hetzelfde woongenot als de oude woning. Deze vergoeding voor financieringsschade was gebaseerd op het verschil tussen de getaxeerde waarde van de oude woning (€ 190.000) en de fictieve (geschatte) bouwkosten van € 385.000 voor een nieuw te bouwen woning. Tussen partijen was niet vastgelegd dat de melkveehouder verplicht was tot vervanging van de oude woning.

De Inspecteur heeft de vergoeding voor financieringsschade als winst uit onderneming aangemerkt en de winst uit onderneming over het jaar 2011 gecorrigeerd met 1/10 deel van de door de melkveehouder ontvangen vergoeding voor financieringsschade. Hierbij was de Inspecteur uitgegaan van een verdeling van de totale vergoeding voor financieringsschade over een periode van tien jaren.

Geschil

In geschil is of de Inspecteur bij de aanslagregeling terecht het door hem aan het jaar 2011 toegerekende gedeelte van de vergoeding voor financieringsschade als winst uit onderneming in aanmerking heeft genomen. Uit de uitspraak in eerste aanleg blijkt dat de discussie vooral ging om de vraag of de financieringsschade moet worden gezien als inkomstenbron van de nieuwe woning (dan is het inkomen als winst uit onderneming belast) of als (onbelaste) inkomstenbron uit de oude woning. Niet in geschil was namelijk dat de belanghebbende de oude woning terecht tot zijn privévermogen rekende en de nieuwe woning tot zijn ondernemingsvermogen. De belanghebbende brengt de (werkelijke) financieringslasten voor de nieuwe woning ten laste van de winst uit zijn onderneming.  Aan welke woning moet de vergoeding van financieringsschade nu worden gekoppeld?

Oordeel rechtbank

De rechtbank geeft de belanghebbende gelijk. De rechtbank oordeelt:

Gelet op deze (..) feiten kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volgehouden dat de vergoeding voor financieringsschade is afgestemd op een concrete, vervangende woning. De zojuist vermelde vaststaande feiten leiden de rechtbank veeleer tot het oordeel dat de vergoeding voor financieringsschade enkel diende als compensatie van de hogere financieringskosten die gemoeid zouden zijn met het verkrijgen van hetzelfde woongenot als eiser had van de oude woning. Het tegendeel heeft verweerder, op wie in deze de bewijslast rust, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de vergoeding enkel zag op het verlies van het woongenot dat eiser had van zijn tot zijn privévermogen behorende oude woning. Aldus had deze vergoeding slechts betrekking op door eiser in privé geleden schade en is deze vergoeding dus ook niet in enig verband met de uitoefening van de onderneming verkregen (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 17 februari 1988, nr. 24 071, ECLI:NL:HR:1988:ZC3764). Dat bij de berekening van de hoogte van deze vergoeding is aangeknoopt bij de fictieve (geschatte) bouwkosten voor een in de toekomst nieuw te bouwen woning, maakt dit oordeel niet anders. Daaruit volgt immers louter dat de (kosten van de) nieuwe woning als rekengrootheid zijn gebruikt om de omvang van het (in verband met het tenietgaan van de oude woning geleden) verlies te bepalen.

De rechtbank verklaart het beroep van de belanghebbende gegrond en vernietigt de beschikking van de inspecteur. De inspecteur gaat in hoger beroep.

Oordeel gerechtshof

Het hof is het eens met de inspecteur, maar dat leidt niet tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. Het hof oordeelt kort gezegd dat de vergoeding niet zozeer haar oorzaak vond in de gedwongen verkoop van de oude woning als zodanig, als wel in de financiering van de nieuwe woning. Dit wordt volgens het Hof niet anders doordat in de koopovereenkomst niet de verplichting was opgenomen om tot de bouw van een vervangende woning over te gaan, en evenmin dat ten tijde van het sluiten van die overeenkomst ook overigens nog geen sprake was van een concrete, vervangende woning.

Echter, omdat de schadeloosstelling in 2009 is ontvangen en de melkveehouder een gebroken boekjaar hanteert, behoorde de vergoeding van de financieringsschade tot de jaarwinst van 2010. In de jaren na 2010 is er geen realisatiemoment geweest. De melkveehouder had, als hij de vergoeding in zijn aangifte voor het jaar 2010 had betrokken, wellicht een voorziening kunnen vormen, die in latere jaren zou vrijvallen, maar was daartoe niet verplicht. Nu hij daarvoor niet heeft gekozen stond het de Inspecteur niet vrij de vergoeding in een ander jaar in de heffing te betrekken dan in het belastingjaar 2010, terwijl de inspecteur de heffing heeft betrokken in het belastingjaar 2011. Indien de Inspecteur ten tijde van het de aanslag voor 2010 nog niet over voldoende gegevens beschikte om de bate te belasten, had hij dat bij wege van navordering kunnen doen. De inspecteur heeft het bedrag dus over het verkeerde jaar in de heffing betrokken. Zijn beroep is dan ook ongegrond.

Commentaar

Door te oordelen dat de vergoeding voor financieringskosten niet wordt veroorzaakt door de gedwongen verkoop van de oude woning maar primair in de financiering van de nieuwe woning lijkt te worden voorbijgegaan aan het feit dat de aankoop en financiering van de nieuwe woning natuurlijk wel een rechtstreeks gevolg zijn van de aankoop (ter voorkoming van onteigening) van de nieuwe woning. Als dat rechtstreekse verband (“onteigeningsgevolg”) er niet was zou de provincie de vergoeding voor financieringskosten niet hebben betaald. Met betrekking tot de nieuwe woning is er nu juist geen causaal verband. Immers, ook als er geen nieuwe woning was gekocht – of het bedrijf zelfs zou zijn gestaakt – had de belanghebbende de op de fictieve toekomstige situatie berekende schadeloosstelling ontvangen. Er is dus geen causaal verband te construeren tussen de schadeloosstelling en de nieuwe woning. In het geval partijen er niet waren uitgekomen maar de rechtbank de onteigeningsschadeloosstelling had vastgesteld, was de onteigende ook vrij geweest de schadeloosstelling naar believen aan te wenden. In dat perspectief spreekt de benadering van de rechtbank ons meer aan dan die van het Hof. De les is in ieder geval dat de fiscale gevolgen van de reconstructie de nodige aandacht verdienen!

Heeft u vragen over onteigening dan wel contracteren ter voorkoming van onteigening? Belt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, specialisten onteigening bij Dirkzwager.

 

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen