Home > Bestuursrecht > Combinatie onderdelen van de kruimelgevallenlijst ten behoeve van kantoorruimte
Combinatie onderdelen van de kruimelgevallenlijst ten behoeve van kantoorruimte

Combinatie onderdelen van de kruimelgevallenlijst ten behoeve van kantoorruimte

Inmiddels enige tijd geleden is per 1 november 2014 de kruimellijst verruimd door middel van het Besluit Crisis- en herstelwet (Stb. 2014, 333). In een uitspraak van 22 maart 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:744) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in het licht van deze verruiming bevestigd dat het is toegestaan om verschillende onderdelen van deze lijst te combineren. Ik verwijs voor deze uitspraak naar een artikel van mijn kantoorgenoot Jelmer Keur.

Van watertoren naar kantoren
In een uitspraak van 29 maart 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:819) oordeelt de Afdeling in lijn met de uitspraak van vorige week. In deze zaak werd door het college van B&W van de gemeente De Ronde Venen een kruimelgevallenvergunning verleend voor het veranderen van een watertoren in een kantoorgebouw inclusief een uitbreiding op de eerste verdieping aan de noordzijde en de zuidzijde. Het toevoegen van vierkante meters kantoorruimte is momenteel in elke gemeente en provincie een precair onderwerp.

Betoog omwonenden
Omwonenden betogen dat het college niet op grondslag van zowel het eerste als het negende lid van artikel 4 van bijlage II van het Bor van het bestemmingsplan mag afwijken. Volgens hen zou daarmee het systeem van de wettelijke regeling worden doorkruist. Waar de appellanten (natuurlijk) naar toe willen is dat de kruimelgevallenregeling niet kan worden toegepast met als uitkomst dat het bouwplan uitsluitend zou kunnen worden vergund met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de Wabo (afwijken op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing). In dat geval moet ingevolge artikel 5.20 Bor getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro) en provinciale regelgeving. In geval van een kruimelgevallenvergunning is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2015:3845) en hoeft niet getoetst te worden aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 (PRV).

Combinatie van onderdelen is toegestaan
De Afdeling oordeelt dat het college bevoegd was om op grondslag van zowel het eerste als het negende lid van het bestemmingsplan af te wijken voor onderscheidenlijk de uitbreidingen van de watertoren en het gebruik van de watertoren als zelfstandig kantoorgebouw. Daarbij wordt verwezen naar de Nota van toelichting bij het besluit tot wijziging van het Bor per 1 november 2014 (Stb. 2014, 333 p. 50-51), waarin is vermeld dat verscheidene onderdelen van artikel 4 van bijlage II van het Bor gecombineerd kunnen worden toegepast, en dat het zo mogelijk is om tegelijkertijd een omgevingsvergunning te verlenen voor een bepaald gebruik bedoeld in artikel 4, negende lid, van een bestaand hoofdgebouw en voor de bouw en het gebruik van een bijbehorend bouwwerk, bedoeld in artikel 4, eerste lid.  Omdat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro en artikel 3.5, tweede lid, van de PRV niet van toepassing zijn bij de verlening van een kruimelgevallenvergunning kan hetgeen appellanten hierover hebben aangevoerd buiten bespreking worden gelaten.

Alternatieven en belangenafweging
In geval van verlening van een kruimelgevallenvergunning moet wel gemotiveerd worden waarom dit gelet op de omgeving en belangen van derden in redelijkheid ruimtelijk aanvaardbaar is. In dit kader hebben appellanten betoogd dat door het college onvoldoende betekenis is gehecht aan hun belang bij het behoud van een goed woon- en leefklimaat en de bescherming van hun privacy. Daartoe voeren zij aan dat het trappenhuis met een bouwhoogte van 40 m aanzienlijk afwijkt van de maximale bouwhoogte van 12 m die het bestemmingsplan ter plaatse toestaat. Als het trappenhuis zou worden gerealiseerd aan de oostkant van de watertoren, zou het volgens appellanten minder overlast veroorzaken. Verder hebben appellanten aangevoerd dat het veranderen van de watertoren in een zelfstandig kantoorgebouw financieel niet haalbaar is, gelet op het overschot aan leegstaande kantoorpanden in de gemeente De Ronde Venen.

Geen onevenredige aantasting
De Afdeling is van oordeel dat de belangen van de omwonenden niet onevenredig worden aangetast. De hoogte van het voorziene trappenhuis sluit aan bij de hoogte van de reeds aanwezige watertoren van 40 m. Voorts heeft het college genoegzaam toegelicht dat in verband met brandveiligheidsvoorschriften een extra trappenhuis noodzakelijk is. Dat een trappenhuis aan de oostkant van de watertoren volgens appellanten minder overlast veroorzaakt, kan de appellanten niet baten. Het college dient te beslissen aan de hand van de aanvraag zoals die is ingediend. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in bijvoorbeeld de uitspraak van 7 november 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BY2489), kan het bestaan van alternatieven slechts tot het onthouden van planologische medewerking nopen, als op voorhand duidelijk is dat door gebruikmaking van deze alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren. Appellanten hebben niet aannemelijk gemaakt dat deze situatie zich voordoet. Het gestelde dat er een overschot aan leegstaande kantoorpanden in de gemeente is leidt niet tot het oordeel dat het bouwplan financieel niet haalbaar is.

Slotsom
De uitspraak illustreert eens te meer dat de kruimelgevallenvergunning een doeltreffend instrument is om bestaande gebouwen te transformeren. In geval van politiek gevoelige gebruiksvormen zoals kantoren en wonen, waaronder studentenhuisvesting, is deze vergunning een efficiënt middel. De in de praktijk lastige toets aan de Ladder en regels uit de provinciale verordening wordt daarmee voorkomen. Wilt u meer weten over transformatie van bestaand vastgoed en de mogelijkheden die de kruimellijst daartoe biedt? Neem contact op met Jasper Molenaar.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen