Home > Omgevingswet > Onteigening en bodembestanddelen: de verdeling van het voordeel bij helfte “exit”?
Onteigening en bodembestanddelen: de verdeling van het voordeel bij helfte “exit”?

Onteigening en bodembestanddelen: de verdeling van het voordeel bij helfte “exit”?

De Hoge Raad heeft op 2 december 2016 twee baanbrekende arresten gewezen over de verdeling van de ‘overwinst’ bij onteigening van gronden met winbare bodembestanddelen.

De gemeente Beuningen had in totaal circa 10 hectare grasland onteigend ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan ‘Beuningse Plas, Uitbreiding Waterplas’, concreet de bestemmingen water, natuurontwikkeling en waterplas. Daarbij was de bestemming waterplas gekozen met het oog op zandwinning, natuurontwikkeling en extensieve recreatie. Nadat de rechtbankdeskundigen in hun eerste rapport van 2010 de waarde van het onteigende hadden vastgesteld op een bedrag van € 13,50 per m² hebben zij in een tweede nader rapport in 2014 geadviseerd de schadeloosstelling vast te stellen op basis van een complexprijs van (€ 13,50 plus € 5,– is) € 18,50 per m². In cassatie gaat het in hoofdzaak over de wijze waarop de rechtbank (in navolging van deskundigen) het voordeel wegens de aanwezigheid van bodembestanddelen heeft verdisconteerd.

Opbrengst bodembestanddelen: verdeling bij helfte?
De rechtbank had in haar vonnis, conform het tweede nadere deskundigenbericht, de opbrengst van de in het onteigende aanwezige delfstoffen verdeeld over de onteigende en de onteigenaar met de verdeelsleutel 20-25 % en 75-80 %. Deskundigen waren tot deze verdeling gekomen op grond van het uitgangspunt dat sprake is van een begroting op de peildatum van een overwinst die naar verwachting op de lange termijn zal kunnen worden behaald, waarbij de exploitant gedurende een reeks van jaren risico’s loopt met betrekking tot tegenvallers in de winning en in de markt, terwijl de grondeigenaar zijn aandeel per peildatum contant krijgt uitbetaald. Volgens deskundigen zouden partijen aldus bij een veronderstelde koop in het vrije economisch verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper elkaar vinden op een verdeling van de geschatte overwinst als hiervoor bedoeld. Kortom, deskundigen en de rechtbank weken af van de verdeling bij helfte die in de meeste gevallen wordt gehanteerd. De onteigende, die in zijn beleving dus te kort kwam met slechts 20-25 % van de netto opbrengst, vocht dit onderdeel in cassatie aan. Hij klaagde erover dat de rechtbank ten onrechte geen bijzondere omstandigheden heeft vastgesteld die aanleiding geven tot afwijking van de “standaardverdelingsregeling en -sleutel van 50/50” met betrekking tot de opbrengst van in het onteigende aanwezige delfstoffen. Volgens de onteigende zijn deze regeling en sleutel gelet op de Stevol-uitspraak (HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, NJ 2005/15) ook van toepassing in dit geval, waarin het (ook) gaat om opbrengsten op lange termijn en (ook) ondernemersrisico’s bestaan.

Hoofdregel verdeling voordeel aanwezigheid bodembestanddelen
De Hoge Raad stelt voorop dat bij het bepalen van de waarde van de onteigende zaak moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper (art. 40b lid 2 Ow). Als de te onteigenen grond bruikbare bodembestanddelen bevat die deze grond aantrekkelijker maakt dan andere gronden, dient deze eigenschap bij de waardebepaling in aanmerking te worden genomen, tenzij de aanwending van de grond winning van de bodembestanddelen uitsluit. Dit geldt ook als het de eigenaar op grond van de wettelijke voorschriften terzake niet is toegestaan om de bodembestanddelen te winnen, maar de onteigenaar of de uitvoerder van het werk wel. In laatstgenoemd geval moet de meerwaarde worden vastgesteld door na te gaan welk voordeel de onteigenaar door de aanwezigheid van de bodembestanddelen heeft. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet in beginsel ervan worden uitgegaan dat dit voordeel door de onteigenaar en onteigende wordt gedeeld, en dient de vergoeding ter zake van de bodembestanddelen daarom te worden gesteld op de helft van dit voordeel, tenzij bijzondere omstandigheden aanleiding geven een andere verdeelsleutel toe te passen.

Andere verdeelsleutel dan 50/50 bij onwinbare bodembestanddelen
De (door de Hoge Raad in het arrest genoemde) arresten waarbij een andere verdeelsleutel was toegepast zagen volgens de Hoge Raad op het geval dat de meerwaarde als gevolg van de aanwezigheid van de bruikbare bodembestanddelen afzonderlijk wordt vastgesteld, nadat eerst de waarde van het onteigende is vastgesteld zonder dat met de aanwezigheid van die bestanddelen rekening is gehouden. De keuze voor die werkwijze ligt voor de hand in het geval dat het de eigenaar van de grond ingevolge wettelijke voorschriften niet is toegestaan om de bodembestanddelen te winnen (zgn. onwinbare bodembestanddelen) en er dus geen waardering kan plaatsvinden op basis van prijzen die zijn betaald voor vergelijkbare grond.

De Hoge Raad wijst erop dat in de Stevoluitspraak uitdrukkelijk in het midden is gelaten of de rechtspraak over een andere verdeelsleutel ook van toepassing is in het geval dat de eigenaar wel de mogelijkheid heeft om de bodembestanddelen te winnen, zoals hier het geval is. De Hoge Raad licht toe dat dit aspect in de Stevolzaak in het midden kon blijven omdat het oordeel van de rechtbank in die zaak geen blijk gaf van een onjuiste rechtsopvatting.

Commentaar: De overweging van de Hoge Raad dat het oordeel van de rechtbank geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting moet niet te ruim worden uitgelegd. Een dergelijk oordeel betekent: in een ander geval en op basis van andere argumenten kan ik er heel anders over denken. De Hoge Raad moet het nu eenmaal doen met het vonnis dat voorligt en de daartegen gerichte middelen. Daarmee schrijft de Hoge Raad dus geen harde regel over de verdeling voor.

Vergelijkingsmethode bij winbare bodembestanddelen
In het geval dat de eigenaar de mogelijkheid heeft om de bodembestanddelen zelf te winnen (zgn. winbare bodembestanddelen), kan volgens de Hoge Raad ook worden gekozen voor een waardering op basis van een vergelijking met de prijzen die worden betaald voor vergelijkbare grond met winbare bodembestanddelen, zoals mede aan de orde was in de Stevoluitspraak. Uit dat arrest volgt dat de onteigeningsrechter in beginsel vrij is in zijn keuze van de waarderingsmethode en kan hij eventueel ook een combinatie van methodes hanteren. Voor zover de vergelijkingsmethode wordt gehanteerd, is een verdeling bij helfte van het voordeel uiteraard niet aan de orde.

Omstandigheden die andere verdeling rechtvaardigen
De Hoge Raad constateert verder dat de rechtbank haar oordeel over de verdeling (20-80) van de overwinst voldoende heeft gemotiveerd, aangezien daarbij zijn betrokken de voorziene duur van de winning (vijftien jaar), de onzekerheden en dus de risico’s met betrekking tot de omvang van de winbare bodembestanddelen en de ontwikkeling van de waarde daarvan gedurende de periode van vijftien jaar, en het voordeel dat de onteigende heeft doordat hij reeds nu zijn aandeel in de overwinst krijgt (waaraan gekoppeld is een nadeel voor de onteigenaar doordat hij reeds nu dat aandeel dient te voldoen, terwijl de overwinst eerst later wordt gerealiseerd). Volgens de Hoge Raad heeft de rechtbank gewicht mogen toekennen aan ieder van de deze factoren en omstandigheden als voor een redelijk handelend verkoper en redelijk handelend koper van zodanig belang dat deze tot een andere verdeling van het voordeel kunnen leiden dan bij helfte. Wat betreft de duur en de risico’s van de winning valt het oordeel van de rechtbank aldus te verstaan dat zij de in verband hiermee bestaande onzekerheid in de gegeven omstandigheden zodanig groot heeft geoordeeld dat een redelijk handelend koper mede daarom niet bereid zou zijn een hogere prijs voor de grond te betalen, en een redelijk handelend verkoper mede in verband daarmee in dat geval met een lagere prijs zou instemmen. Bij een en ander verdient nog opmerking dat het hiervoor genoemde voor- en nadeel (nu al over het aandeel in de winst beschikken resp. dat aandeel nu al moeten uitbetalen) de door de rechtbank gehanteerde verdeling van 20 à 25% en 75 à 80% relativeert.

Hoor en wederhoor en de ‘onderliggende’  stukken bij het deskundigenbericht
De gemeente voerde ook nog als formeel punt aan dat de rechtbank de schadeloosstelling niet op basis van het tweede rapport mocht vaststellen, omdat de deskundigen overleg hadden gevoerd met een rentmeester en partijen vooraf niet waren geinformeerd over de inschakeling van die rentmeester, en omdat de inbreng van die rentmeester onduidelijk was. De gemeente meende dat sprake was van schending van het beginsel van hoor en wederhoor en van art. 6 EVRM. De Hoge Raad maakt hier korte metten mee. De Hoge Raad stelt voorop dat de rechter in een onteigeningsprocedure zijn oordeel niet ten nadele van een partij mag baseren op stukken of gegevens waarover die partij zich niet voldoende heeft kunnen uitlaten. Dit brengt mee dat de desbetreffende partij de gelegenheid moet hebben gehad om effectief commentaar te leveren op een deskundigenbericht dat aan de rechterlijke beslissing ten grondslag wordt gelegd. Maar om effectief commentaar te kunnen leveren op een deskundigenbericht, behoeven partijen niet steeds de beschikking te hebben over alle (onderliggende) bescheiden en andere gegevens waarop het deskundigenbericht mede is gebaseerd. Een partij die een deskundigenbericht, bij gebreke van de onderliggende gegevens of bescheiden, onvoldoende inzichtelijk of controleerbaar vindt kan dat in zijn reactie naar voren brengen. De rechter zal dan beoordelen of het deskundigenbericht zonder schending van het beginsel van hoor en wederhoor aan de beslissing ten grondslag kan worden gelegd. De cassatieklacht liep spaak omdat de gemeente niet had aangevoerd dat en op welke punten het tweede nader rapport onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar voor haar is. 5.1.6.

Commentaar:
Deze, vrijwel gelijkluidende, arresten bieden de praktijk meer handvatten voor de verdeling van het voordeel als gevolg van de aanwezigheid van bodembestanddelen.

Wij destilleren de volgende ‘handvatten (met de nuance zoals in het commentaar hierboven!):

  1. Als de te onteigenen grond bruikbare bodembestanddelen bevat die de grond aantrekkelijker maakt dan andere gronden, dient deze eigenschap bij de waardebepaling in aanmerking te worden genomen.
  2. De aanwezigheid van bodembestanddelen heeft geen invloed op de waarde als de aanwending van de grond winning van de bodembestanddelen uitsluit (bijv. de hogere waardering als industrieterrein).
  3. Bij winbare bodembestanddelen is de hoofdregel dat het voordeel van de meerwaarde door de aanwezigheid van bodembestanddelen wordt gedeeld. De onteigende krijgt dan een vergoeding gelijk aan de helft van het voordeel.
  4. In het geval van bijzondere omstandigheden moet een andere verdeelsleutel dan 50/50 worden toegepast.
  5. Die bijzondere omstandigheden kunnen zijn: de voorziene duur van de winning, de onzekerheden en risico’s met betrekking tot de omvang van de winbare bodembestanddelen en de ontwikkeling van de waarde daarvan gedurende de winningsperiode, en het voordeel resp. nadeel voor de onteigende en de onteigenaar om het aandeel in het voordeel nu al te ontvangen respectievelijk te moeten betalen.
  6. Bij winbare bodembestanddelen kan ook worden gekozen voor een waardering op basis van vergelijkingsprijzen.
  7. Als de grond wordt gewaardeerd op basis van de vergelijkingsmethode is verdeling van het voordeel niet aan de orde.

Heeft u vragen over onteigening? Neem gerust contact op met de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager: Hanna Zeilmaker en Joske Hagelaars.

 

 

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen