Home > Huurrecht > Reguleren woningen in het middenhuursegment via bestemmingsplannen
Reguleren woningen in het middenhuursegment via bestemmingsplannen

Reguleren woningen in het middenhuursegment via bestemmingsplannen

Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in bestemmingsplannen naast de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook geliberaliseerde woningen voor middenhuur als een aparte categorie aan te wijzen. Op die manier kunnen gemeenten sturen op middenhuurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens (aanvangshuurprijs van ten minste € 710,68, prijspeil 2016).

Achterliggende reden
Een goed functionerend middenhuursegment is van belang om huishoudens te bedienen die behoefte hebben aan flexibiliteit, geen woning willen of kunnen kopen of geen toegang hebben tot de sociale huursector. Voor een goed functionerende woningmarkt is het dan ook wenselijk dat er een groter middensegment aan huurwoningen ontstaat. Op dit moment is dit segment nog beperkt. De vraag naar deze huurwoningen is gestegen. Hoewel het aanbod van middenhuurwoningen de afgelopen jaren is toegenomen is nieuw aanbod in dit segment hoognodig. De voorgestelde wijziging biedt gemeenten de gelegenheid om bij uitbreiding van de woningvoorraad het middenhuursegment te versterken.

Hoe wordt dit gereguleerd?
Middenhuurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens vallen nu (net als koopwoningen) in het deel van het bestemmingsplan waar geen verdere eisen aan kunnen worden gesteld. Er bestaat voor gemeenten dus geen mogelijkheid om te waarborgen dat er structureel woningen beschikbaar komen en blijven voor middenhuur. Met een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt het mogelijk dat een gemeente de categorie geliberaliseerde woning voor middenhuur kan aanwijzen in het bestemmingsplan. Hierbij dient de gemeente in een gemeentelijke verordening te bepalen:

  • de maximale aanvangshuur voor middenhuurwoningen. Zo kan de gemeente rekening houden met de in die regio geldende marktprijzen voor huurwoningen. Deze maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd, bijvoorbeeld op basis van de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
  • de termijn dat de woningen in ieder geval behouden blijven als middenhuurwoning. Dat is ten minste tien jaar. De woning kan in die periode dus niet worden verkocht (uitgepond) door de verhuurder. Op deze wijze kunnen gemeenten het middensegment structureel vergroten.

Wijziging Besluit ruimtelijke ordening
In het licht van het bovenstaande bestaat het voornemen om aan het Bro in artikel 1.1.1. lid 1 onder j de definitie voor de “geliberaliseerde woning voor middenhuur” toe te voegen. Vervolgens wordt in artikel 3.2.1. lid 1 toegevoegd dat ten behoeve van de uitvoerbaarheid een bestemmingsplan regels kan bevatten met betrekking tot sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, particulier opdrachtgeverschap én geliberaliseerde woningen voor middenhuur.

In het verlengde hiervan is de wetgever ook voornemens om artikel 6.2.10 Bro aan te vullen met geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Dit artikel bepaalt kort gezegd dat een exploitatieplan een uitwerking van regels kan bevatten die mede betrekking kunnen hebben op het aantal en de situering van geliberaliseerde woningen voor middenhuur.

De Omgevingswet
In het concept voor de Nota van Toelichting bij de wijziging is vermeld dat de nieuwe Omgevingswet en de daarop gebaseerde (ontwerp) algemene maatregel van bestuur aan gemeenten meer flexibiliteit toe kennen waar het gaat om eisen die gesteld kunnen worden aan de leefomgeving. Dit betekent volgens de nota dat naar verwachting onder de nieuwe Omgevingswet een regeling op basis van de wijziging van het Bro niet langer noodzakelijk zal zijn. De regering zal in de invoeringsregelgeving van de Omgevingswet hierover duidelijkheid geven, aldus de conceptnota.

Wilt u meer weten over het reguleren van woningen in het middenhuursegment? Neem contact op met Jasper Molenaar, advocaat omgevingsrecht, sectie Overheid & Vastgoed.

*****

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen