Home > Huis en hypotheek > Transformatie en overdrachtsbelasting: “voormalig schoolgebouw”
Transformatie en overdrachtsbelasting: “voormalig schoolgebouw”

Transformatie en overdrachtsbelasting: “voormalig schoolgebouw”

Transformatie en overdrachtsbelasting: “voormalig schoolgebouw

 

Inleiding/Algemeen

Sinds 1 januari 2012 kent artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (“WBR”) een tweede lid waarin wordt geregeld dat voor de verkrijging van een woning een verlaagd overdrachtsbelasting-tarief van 2% geldt. Voor andere onroerende zaken dan woningen geldt derhalve nog altijd een tarief van 6%. Blijkens de Wetsgeschiedenis wordt onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning”.

 

Op de site van de belastingdienst (zie de beide links onder aan dit artikel) is op hoofdlijnen terug te vinden welke onroerende zaken kwalificeren als woning in de zin van de WBR en welke onroerende zaken daarvoor niet kwalificeren. Desalniettemin is de afgelopen jaren een vloedgolf aan procedures opgestart en uitspraken gedaan over de vraag of de onroerende zaak in kwestie al dan niet een woning is in de zin van artikel 14 lid 2 WBR.

 

Voormalig schoolgebouw

De casus

de eigendom van een onroerende zaak wordt overgedragen, waarbij de onroerende zaak wordt omschreven als “het voormalig schoolgebouw met erf en grond”. De onroerende zaak was tot de eigendomsoverdracht in gebruik als peuterspeelzaal. Daaraan voorafgaande is de onroerende zaak uitsluitend gebruikt voor maatschappelijke doeleinden.

De onroerende zaak is via funda.nl te koop aangeboden. In de omschrijving op funda is onder meer vermeld:

“Dit in goede staat verkerende, voormalig schoolgebouw biedt alle kansen voor een ondernemer. Traditioneel gebouwd 1935-1940 en in oorspronkelijke staat.

Indeling:     Entree, kantoorruimte (ca.20m2), klaslokaal (ca.36m2) met eenvoudige keukenopstelling, toiletruimte.

Verdieping: Middels vlizotrap bereikbare zolderruimte.

Info:                Bestemming wonen en werken, mits goedkeuring van de gemeente !

Onder kenmerken is bij het soort woonhuis vermeld:

“Eengezinswoning, vrijstaande woning (bedrijfs- of dienstwoning)”.

 

De Rechtbank Noord Nederland overweegt en oordeelt in haar uitspraak van 7 juli 2016 (RBNNE:2016:3455) als volgt:

“In de akte van levering is de onroerende zaak omschreven als “voormalig schoolgebouw”. Ter zitting is vast komen te staan dat de onroerende zaak voorafgaand aan de verkrijging nooit bestemd en/of in gebruik is geweest als woning. Bovendien had de onroerende zaak ten tijde van de overdracht geen woonbestemming. Dat de gemeente heeft aangegeven voornemens te zijn de bestemming te wijzigen, doet hier niet aan af. De omstandigheid dat eiseres voorafgaande aan de overdracht is begonnen met het schoonmaken, leegruimen en beoordelen van de verbouwing van de onroerende zaak – wat daar verder ook van zij –, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat op het moment van de overdracht de onroerende zaak naar zijn aard bestemd was als woning. Uit de MvT volgt immers dat een onroerende zaak die geen woning is, maar daartoe wordt verbouwd niet onder het 2% tarief valt. Evenmin is relevant dat de onroerende zaak, zoals eiseres stelt, ook vόόr de verbouwing geschikt was om in te wonen, nu vereist is dat de onroerende zaak naar zijn aard bestemd was om te bewonen. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de onroerende zaak op het moment van levering niet kwalificeerde als woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de WBR.”

 

Conclusie/Algemeen

De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn nog altijd zeer casuïstisch en zullen dat vermoedelijk ook wel blijven. Toch zijn aan de hand van het grote aantal uitspraken wel een aantal uniforme “richtlijnen” te herleiden:

Als ten tijde van de levering geen woonbestemming op de onroerende zaak zit, is geen sprake van een woning, omdat de onroerende zaak op dat moment (in ieder geval publiekrechtelijk) niet bestemd is voor bewoning. Let wel: als er wél een woonbestemming is, betekent dat nog niet automatisch dat wél sprake is van een woning; voor bewoning is namelijk slechts mede (lees: niet uitsluitend) van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115);

Bij een pand met een dubbele bestemming (waaronder wonen) dat ooit woning is geweest, geldt dat het betreffende pand naar zijn aard vaak nog steeds bestemd zal zijn voor bewoning;  aan de omstandigheden dat het pand al dan niet de originele indeling heeft behouden, al dan niet in een woonwijk is gelegen en/of al dan niet op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning komt daarbij dan ook betekenis toe;

De bedoeling van de verkrijger met de onroerende zaak is niet relevant. Het gaat er echt alleen om of de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht naar zijn aard al dan niet bestemd is voor bewoning.

 

Tenslotte

Als verkoper en koper tijdig afspreken dat zij er voor zullen zorgen dat op het moment van de levering van een onroerende zaak deze naar zijn aard bestemd zal zijn voor bewoning en partijen daar vóór de levering ook uitvoering aan geven, kan een boel overdrachtsbelasting bespaard worden. Dirkzwager adviseert u graag hoe u dit op een goede, zorgvuldige manier kunt aanpakken.

 

http://www.dzw.gr/5f67f;

 

http://www.dzw.gr/dae26;

 

http://www.dzw.gr/73fa6;

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen