Home > Huis en hypotheek > Transformatie en overdrachtsbelasting: “school en/of woning”
Transformatie en overdrachtsbelasting: “school en/of woning”

Transformatie en overdrachtsbelasting: “school en/of woning”

Transformatie en overdrachtsbelasting: “school en/of woning

 

Inleiding/Algemeen

Sinds 1 januari 2012 kent artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (“WBR”) een tweede lid waarin wordt geregeld dat voor de verkrijging van een woning een verlaagd overdrachtsbelasting-tarief van 2% geldt. Voor andere onroerende zaken dan woningen geldt derhalve nog altijd een tarief van 6%. Blijkens de Wetsgeschiedenis wordt onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning”.

 

Op de site van de belastingdienst (zie de beide links onder aan dit artikel) is op hoofdlijnen terug te vinden welke onroerende zaken kwalificeren als woning in de zin van de WBR en welke onroerende zaken daarvoor niet kwalificeren. Desalniettemin is de afgelopen jaren een vloedgolf aan procedures opgestart en uitspraken gedaan over de vraag of de onroerende zaak in kwestie al dan niet een woning is in de zin van artikel 14 lid 2 WBR.

 

School en/of Woning

De casus

 

Een gemeente heeft opdracht gegeven tot de bouw van een viertal woningen. Aan deze onroerende zaken is dan ook een woonbestemming toegekend. Na voltooiing van de bouw hebben de onroerende zaken echter gedurende ongeveer 12,5 jaar als schoolgebouw gediend. Om die reden zijn de vier onroerende zaken middels een aan de voorzijde gelegen corridor (gang) met elkaar verbonden en is tussen de twee woonblokken van twee van de onroerende zaken een gymlokaal gebouwd. Nadien hebben de onroerende zaken in afwachting van verkoop circa twee jaren leeg gestaan. In die periode zijn de onroerende zaken als bestemd voor bewoning te koop aangeboden. Afgesproken wordt dat de koper(s) de corridor en de gymzaal zullen slopen, zodat deze op het moment van de eigendomsoverdracht nog aanwezig zijn.

 

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in haar uitspraak van 2 oktober 2014 (RBZWB:2014:6819) als volgt:

 

Gelet op alle feiten en omstandigheden in onderling samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaken op het moment van levering als woningen kwalificeren. De rechtbank acht daarbij van belang dat de onroerende zaken naar hun aard zijn bestemd voor bewoning en dat de onroerende zaken al circa twee jaren niet in gebruik waren als schoolgebouw. De omstandigheid dat de onroerende zaken op dat moment nog moesten worden verbouwd is naar het oordeel van de rechtbank te vergelijken met de situatie van een casco-woning. Ook de omstandigheid dat ten tijde van de levering de corridor en het gymlokaal nog niet waren afgebroken, maakt niet dat geen sprake was van woningen.

 

Tegen deze uitspraak is geen Hoger Beroep ingesteld.

 

Opvallend in deze uitspraak is dat de Rechtbank betekenis toedicht aan de omstandigheid dat het gebouw al circa twee jaar niet als schoolgebouw is gebruikt. Dit roept de vraag op hoe de Rechtbank zou hebben geoordeeld als tot een week voor de overdracht het gebouw nog als schoolgebouw zou zijn gebruikt. Naar mijn mening zou dit echter niet tot een ander oordeel moeten lijden aangezien de eerste door de Rechtbank getrokken conclusie “dat de onroerende zaken naar hun aard zijn bestemd voor bewoning” er al toe leidt dat sprake is van een woning.

 

Conclusie/Algemeen

De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn nog altijd zeer casuïstisch en zullen dat vermoedelijk ook wel blijven. Toch zijn aan de hand van het grote aantal uitspraken wel een aantal uniforme “richtlijnen” te herleiden:

  • Als ten tijde van de levering geen woonbestemming op de onroerende zaak zit, is geen sprake van een woning, omdat de onroerende zaak op dat moment (in ieder geval publiekrechtelijk) niet bestemd is voor bewoning. Let wel: als er wél een woonbestemming is, betekent dat nog niet automatisch dat wél sprake is van een woning; voor bewoning is namelijk slechts mede (lees: niet uitsluitend) van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115);-        De bedoeling van de verkrijger met de onroerende zaak is niet relevant. Het gaat er echt alleen om of de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht naar zijn aard al dan niet bestemd is voor bewoning.
  • –        Bij een pand met een dubbele bestemming (waaronder wonen) dat ooit woning is geweest, geldt dat het betreffende pand naar zijn aard vaak nog steeds bestemd zal zijn voor bewoning;  aan de omstandigheden dat het pand al dan niet de originele indeling heeft behouden, al dan niet in een woonwijk is gelegen en/of al dan niet op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning komt daarbij dan ook betekenis toe;

 

Tenslotte

Als verkoper en koper tijdig afspreken dat zij er voor zullen zorgen dat op het moment van de levering van een onroerende zaak deze naar zijn aard bestemd zal zijn voor bewoning en partijen daar vóór de levering ook uitvoering aan geven, kan een boel overdrachtsbelasting bespaard worden. Dirkzwager adviseert u graag hoe u dit op een goede, zorgvuldige manier kunt aanpakken.

 

http://www.dzw.gr/5f67f;

 

http://www.dzw.gr/dae26;

 

http://www.dzw.gr/672eb;

 

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen