Home > Huis en hypotheek > Transformatie en overdrachtsbelasting: “praktijkruime en/of woning”
Transformatie en overdrachtsbelasting: “praktijkruime en/of woning”

Transformatie en overdrachtsbelasting: “praktijkruime en/of woning”

Transformatie en overdrachtsbelasting: “praktijkruime en/of woning

 

Inleiding/Algemeen

Sinds 1 januari 2012 kent artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (“WBR”) een tweede lid waarin wordt geregeld dat voor de verkrijging van een woning een verlaagd overdrachtsbelasting-tarief van 2% geldt. Voor andere onroerende zaken dan woningen geldt derhalve nog altijd een tarief van 6%. Blijkens de Wetsgeschiedenis wordt onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning”.

 

Op de site van de belastingdienst (zie de beide links onder aan dit artikel) is op hoofdlijnen terug te vinden welke onroerende zaken kwalificeren als woning in de zin van de WBR en welke onroerende zaken daarvoor niet kwalificeren. Desalniettemin is de afgelopen jaren een vloedgolf aan procedures opgestart en uitspraken gedaan over de vraag of de onroerende zaak in kwestie al dan niet een woning is in de zin van artikel 14 lid 2 WBR.

 

Praktijkruimte en/of woning

De casus

Uit de verkoopadvertentie voor de onroerende zaak waar het in casu om gaat (een pand met bestemming “wonen en dienstverlening”) blijkt dat dit pand van oorsprong een woning is geweest die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (en ten tijde van de eigendomsoverdracht) is ingericht als tandartspraktijk en dat om die reden de badkamer en keuken verwijderd zijn. Uit die advertentie blijkt verder dat de onroerende zaak als volgt is ingedeeld:

‘Begane grond: entree/hal, bergkast, meterkast, toilet met fonteintje, woonkamer met voor- en achterkamer en de keukenruimte, trapopgang naar de 1e verdieping. Eerste verdieping: Overloop, vaste bergkast, voorslaapkamer met balkon, betegelde badkamerruimte, kleine en grote slaapkamer achterzijde. Vaste trap naar 2e verdieping. Tweede verdieping: Overloop met opstelplaats cv-ketel en bergruimte alsmede 2e hangend toilet met fonteintje. Royale zolder slaapkamer met dakkapel aan de voorzijde.’

 

De Rechtbank Den Haag oordeelt in haar uitspraak van 18 december 2015 (RBDHA:2015:15139) als volgt:

“Uit de beschrijving, die de Inspecteur niet heeft weersproken, blijkt dat de oorspronkelijke indeling van de onroerende zaak geheel is behouden. De onroerende zaak kan daarmee op relatief eenvoudige wijze weer geschikt gemaakt worden voor bewoning. In het bijzonder nu er nog steeds een keukenruimte en een (betegelde) badkamerruimte aanwezig is. Er is aldus geen wezenlijk verschil met de situatie dat een bewoner keuken en badkamer heeft verwijderd met het oogmerk deze te vervangen en vervolgens heeft besloten de woning te verkopen. Aangezien de onroerende zaak verder aan de buitenkant geen wijzigingen heeft ondergaan, in een woonwijk is gelegen en daarop volgens het bestemmingsplan een woonbestemming rust, is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning.”

 

In Hoger Beroep bevestigt het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 10 juni 2016 (GHDHA:2016:1741) de uitspraak van de Rechtbank en veroordeelt daarbij de inspecteur in de door belanghebbende gemaakte proceskosten.

 

Opvallend is de proceskostenveroordeling die het Hof uitspreekt, hetgeen uitgelegd kan worden als een “straf” voor het aanspannen van een Hoger Beroep, terwijl de inspecteur ter zitting niet heeft kunnen aandragen welke aanpassingen aan het pand in concreto zijn doorgevoerd en tot de vermeende bestemmingswijziging zouden hebben geleid.

Wellicht speelt daarbij nog een rol de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 23 februari 2016 (GHARL:2016:1474)  (zie mijn artikel over “kantoor en/of woning”) waarin de casus sterke gelijkenissen vertoont aan de onderhavige casus.

 

Conclusie/Algemeen

De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn nog altijd zeer casuïstisch en zullen dat vermoedelijk ook wel blijven. Toch zijn aan de hand van het grote aantal uitspraken wel een aantal uniforme “richtlijnen” te herleiden:

Als ten tijde van de levering geen woonbestemming op de onroerende zaak zit, is geen sprake van een woning, omdat de onroerende zaak op dat moment (in ieder geval publiekrechtelijk) niet bestemd is voor bewoning. Let wel: als er wél een woonbestemming is, betekent dat nog niet automatisch dat wél sprake is van een woning; voor bewoning is namelijk slechts mede (lees: niet uitsluitend) van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115);

Bij een pand met een dubbele bestemming (waaronder wonen) dat ooit woning is geweest, geldt dat het betreffende pand naar zijn aard vaak nog steeds bestemd zal zijn voor bewoning;  aan de omstandigheden dat het pand al dan niet de originele indeling heeft behouden, al dan niet in een woonwijk is gelegen en/of al dan niet op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning komt daarbij dan ook betekenis toe;

De bedoeling van de verkrijger met de onroerende zaak is niet relevant. Het gaat er echt alleen om of de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht naar zijn aard al dan niet bestemd is voor bewoning.

 

Tenslotte

Als verkoper en koper tijdig afspreken dat zij er voor zullen zorgen dat op het moment van de levering van een onroerende zaak deze naar zijn aard bestemd zal zijn voor bewoning en partijen daar vóór de levering ook uitvoering aan geven, kan een boel overdrachtsbelasting bespaard worden. Dirkzwager adviseert u graag hoe u dit op een goede, zorgvuldige manier kunt aanpakken.

 

http://www.dzw.gr/5f67f;

 

http://www.dzw.gr/dae26;

 

http://www.dzw.gr/1ab77;

 

http://www.dzw.gr/2a811;

 

 

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen