Home > Huis en hypotheek > Transformatie en overdrachtsbelasting: “kantoor en/of woning (1)”
Transformatie en overdrachtsbelasting: “kantoor en/of woning (1)”

Transformatie en overdrachtsbelasting: “kantoor en/of woning (1)”

Transformatie en overdrachtsbelasting: “kantoor en/of woning (1)

 

Inleiding/Algemeen

Sinds 1 januari 2012 kent artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (“WBR”) een tweede lid waarin wordt geregeld dat voor de verkrijging van een woning een verlaagd overdrachtsbelasting-tarief van 2% geldt. Voor andere onroerende zaken dan woningen geldt derhalve nog altijd een tarief van 6%. Blijkens de Wetsgeschiedenis wordt onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning”.

 

Op de site van de belastingdienst (zie de beide links onder aan dit artikel) is op hoofdlijnen terug te vinden welke onroerende zaken kwalificeren als woning in de zin van de WBR en welke onroerende zaken daarvoor niet kwalificeren. Desalniettemin is de afgelopen jaren een vloedgolf aan procedures opgestart en uitspraken gedaan over de vraag of de onroerende zaak in kwestie al dan niet een woning is in de zin van artikel 14 lid 2 WBR.

 

Kantoor en/of Woning (1)

De casus

Een statig herenhuis (stadsvilla) wordt te huur aangeboden als kantoorgebouw. Het wordt echter ook te koop aangeboden als “grote stadsvilla, met een diepe voor- en achtertuin en daartussen bijna 345m2 woonoppervlakte”, waarbij gemeld wordt dat het pand ruim een eeuw geleden als woonhuis werd gebouwd, maar de afgelopen decennia dienst deed als advocatenkantoor en aan de binnenzijde voor dat gebruik ook geschikt is gemaakt. Het pand heeft zowel een woon- als een kantoorbestemming.

Het pand wordt blijkens de koopovereenkomst A-B verkocht als kantoorgebouw. In de leveringsakte A-B is onder andere vermeld dat de onroerende zaak door verkopende partij is gebruikt als kantoorpand en dat verkoper geen veranderingen heeft aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst. Wél is vermeld dat koper van plan is de onroerende zaak te gaan gebruiken als woning. In de leveringsakte B-C, die op dezelfde dag wordt verleden als de leveringsakte A-B, is onder andere vermeld dat de onroerende zaak door verkopende partij is gebruikt als woning, dat koper van plan is de onroerende zaak te gaan gebruiken als woning en dat de akte een onlosmakelijk geheel vormt met de tussen koper en verkoper gesloten aanneemovereenkomst.

 

De Rechtbank Gelderland oordeelt in haar uitspraak van 5 maart 2015 (RBGEL:2015:1431) als volgt:

“Uit de hierboven weergegeven vaststaande feiten volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het onderhavige pand ten tijde van de juridische overdracht naar zijn aard bestemd was als kantoorruimte. Zowel uit de verhuurinformatie als de verkoopinformatie blijkt dat het pand in gebruik was als en inwendig geschikt was gemaakt voor een kantoorfunctie. Uit de akte van levering blijkt dat sinds de koopovereenkomst geen wijzigingen aan het pand zelf hadden plaatsgevonden, zodat ten tijde van de overdracht van het pand dit nog steeds naar zijn aard bestemd was voor de functie kantoorruimte en dus nog tot de markt voor kantoorruimte behoorde. Eiseres heeft derhalve geen woning maar bedrijfsruimte gekocht. Dat het op het moment van de overdracht al enige tijd niet meer als zodanig in gebruik was, doet aan de aard van de bestemming niet af, evenmin als de omstandigheid dat het pand van oorsprong als stadsvilla is ontworpen en – na een ingrijpende verbouwing die ná de overdracht aan eiseres heeft plaatsgevonden – weer in gebruik is genomen als woning.”

 

In Hoger Beroep stelt het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar uitspraak van 23 februari 2016 (GHARL:2016:1474) het volgende vast:

“De onroerende zaak is in 1895 gebouwd als woning. De onroerende zaak heeft zowel een woon- als een kantoorbestemming. De onroerende zaak is op enig moment als kantoor in gebruik genomen, bij welke gelegenheid de woning is aangepast aan dat gebruik door de oorspronkelijke keuken te verwijderen, een pantry te installeren, de badinrichting te verwijderen (onder instandlating van de leidingen), t.l.-verlichting aan de plafonds aan te brengen en aansluitingszuilen ten behoeve van de elektriciteitsvoorziening aan te leggen.”

 

Het Gerechtshof oordeelt vervolgens als volgt:

“Het Hof stelt voorop dat de aard van de onroerende zaak ten tijde van de totstandkoming daarvan in 1895 “woning” was, en het derhalve de vraag is of de hiervoor bedoelde aanpassingen ertoe hebben geleid dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. Naar het oordeel van het Hof moet die vraag ontkennend worden beantwoord. Weliswaar zijn om de onroerende zaak als kantoor in gebruik te kunnen nemen een aantal bouwkundige aanpassingen gedaan, maar naar het oordeel van het Hof niet zodanig dat daaraan de gevolgtrekking moet worden verbonden dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. De indeling van de onroerende zaak is ongewijzigd gebleven, er was ten tijde van de verkrijging sprake van een – zij het bescheiden – kookgelegenheid, bad en douche konden worden aangesloten op de bestaande leidingen. De onroerende zaak kon derhalve met zeer beperkte aanpassingen weer worden bewoond. De aard van de onroerende zaak is derhalve woning gebleven. Het tussentijdse gebruik als kantoor, doet daaraan niet af.”

 

Opvallend is dat het Hof aan de omstandigheid dat het pand met zeer beperkte aanpassingen weer kan worden bewoond aanzienlijke betekenis toedicht, waar de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (RBZWB:2014:7471) aan die omstandigheid juist expliciet voorbij ging.

 

Conclusie/Algemeen

De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn nog altijd zeer casuïstisch en zullen dat vermoedelijk ook wel blijven. Toch zijn aan de hand van het grote aantal uitspraken wel een aantal uniforme “richtlijnen” te herleiden:

Als ten tijde van de levering geen woonbestemming op de onroerende zaak zit, is geen sprake van een woning, omdat de onroerende zaak op dat moment (in ieder geval publiekrechtelijk) niet bestemd is voor bewoning. Let wel: als er wél een woonbestemming is, betekent dat nog niet automatisch dat wél sprake is van een woning; voor bewoning is namelijk slechts mede (lees: niet uitsluitend) van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115);

Bij een pand met een dubbele bestemming (waaronder wonen) dat ooit woning is geweest, geldt dat het betreffende pand naar zijn aard vaak nog steeds bestemd zal zijn voor bewoning;  aan de omstandigheden dat het pand al dan niet de originele indeling heeft behouden, al dan niet in een woonwijk is gelegen en/of al dan niet op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning komt daarbij dan ook betekenis toe;

De bedoeling van de verkrijger met de onroerende zaak is niet relevant. Het gaat er echt alleen om of de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht naar zijn aard al dan niet bestemd is voor bewoning.

 

Tenslotte

Als verkoper en koper tijdig afspreken dat zij er voor zullen zorgen dat op het moment van de levering van een onroerende zaak deze naar zijn aard bestemd zal zijn voor bewoning en partijen daar vóór de levering ook uitvoering aan geven, kan een boel overdrachtsbelasting bespaard worden. Dirkzwager adviseert u graag hoe u dit op een goede, zorgvuldige manier kunt aanpakken.

 

http://www.dzw.gr/5f67f;

 

http://www.dzw.gr/dae26;

 

http://www.dzw.gr/46529;

 

http://www.dzw.gr/60869;

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen