Home > Onteigeningsprojecten > Stedelijke herverkaveling: nieuw instrument voor grondbeleid
Stedelijke herverkaveling: nieuw instrument voor grondbeleid

Stedelijke herverkaveling: nieuw instrument voor grondbeleid

In haar brief van 25 november 2015 heeft de Minister van I&M de Tweede Kamer geïnformeerd over de voorgenomen samenvoeging van alle grondbeleid instrumenten in de Omgevingswet. In die wet wordt een nieuw instrument geïntroduceerd, de stedelijke herverkaveling.

Aanvullingswet grondeigendom: het volledige grondbeleidinstrumentarium bijeen

De brief van 25 november 2015 gaat niet alleen over stedelijke herverkaveling, maar over de visie van het kabinet op het grondbeleid en in het bijzonder over de verbetering van het instrumentarium in de Aanvullingswet Grondeigendom.  In de Aanvullingswet zal het volledige instrumentarium worden samengebracht waarmee decentrale overheden hun actieve en faciliterende omgevingsbeleid kunnen realiseren. Dat wordt dan weer onderdeel van de Omgevingswet.

Vrijwillig

Stedelijke herverkaveling maakt het mogelijk om grond en vastgoed te ruilen in situaties waarin bestaande eigendomsverhoudingen in de weg staan aan het realiseren van initiatieven. Eigenaren kunnen met de nieuwe regeling makkelijker plannen realiseren door eigendommen onderling te ruilen.

Het kabinet voelt niet voor een afdwingbare herverkaveling, de wettelijke regeling gaat dus uit van een vrijwillig karakter. Als plannen stilvallen doordat één of meer eigenaren niet kunnen of willen meedoen zal het instrument onteigening moeten worden ingezet.

Ruilverkaveling bij overeenkomst in Wilg is basis

De regeling voor vrijwillige stedelijke herverkaveling zal worden gebaseerd op de regeling voor ruilverkaveling bij overeenkomst van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Een vergelijkbare regeling voor stedelijke herverkaveling wordt onmisbaar gevonden vanwege de zakelijke werking van de ruilakte en de ruimere mogelijkheden om te ruilen dan die het Burgerlijk Wetboek biedt.

Huurrechten, appartementsrechten

Huurrechten of beperkt zakelijke rechten bij stedelijke herverkaveling worden niet nader geregeld, dus huurders en beperkt gerechtigden houden dezelfde rechten als nu bij sloop en nieuwbouw het geval is. Wel wordt een regeling getroffen voor het appartementsrecht, deze worden zelfstandig ruilbaar.

Onteigening bij moderniseringslocatie

Het kabinet heef ook onder ogen gezien dat een stedelijke herverkaveling niet door kan gaan doordat een eigenaar onvindbaar of onbereikbaar is (ik zou daaraan toevoegen: of helemaal niet mee wil werken). Volgens het kabinet kan de bestaande regeling voor onteigening in de meeste gevallen uitkomst bieden. Eigenaren kunnen de gemeente verzoeken de onvindbare eigenaar te onteigenen. Daarbij kunnen private partijen met de gemeente afspraken maken om na onteigening het onroerend goed over te nemen en de kosten van de onteigening te vergoeden. Onteigening kan alleen geschieden in het algemeen belang en, voor gevallen waar stedelijke herverkaveling aan de orde is, op basis van een omgevingsplan. Daarom is onteigening vaak pas mogelijk nadat de gemeente een omgevingsplan heeft vastgesteld of gewijzigd. Voor de gevallen dat geen echte functieverandering aan de orde is kan de gemeenteraad de locatie van het initiatief in het omgevingsplan ook aanwijzen als moderniseringslocatie (artikel 4.18 wetsvoorstel Omgevingswet). Die aanwijzing heeft tot gevolg dat het gebruik van bestaande bouwwerken wordt aangemerkt als afwijkend van de toegedeelde functie. Er ontstaat dan een grondslag voor onteigening wanneer een eigenaar niet overgaat tot modernisering of vervanging van die bouwwerken. Ook voor deze onteigening gelden de gebruikelijke zorgvuldigheidsvereisten.

Vrijstelling overdrachtbelasting?

Het kabinet zal nog bezien of aan stedelijke herverkaveling een vrijstelling van overdrachtbelasting wordt verbonden, zoals het geval is bij ruilverkaveling bij overeenkomst in landelijk gebied.

Planning: stedelijke herverkaveling gelijk met Omgevingswet

De aangenomen motie De Vries ging uit van een regeling voor stedelijke herverkaveling vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het kabinet ziet stedelijke herverkaveling als onlosmakelijk samenhangend met de andere wettelijke instrumenten van het grondbeleid, en vindt het –afgezien van de haalbaarheid- onwenselijk om vooruitlopend op de Omgevingswet al met een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling te komen. Volgens het kabinet hoeft dit niet in de weg te staan aan toepassing van vrijwillige stedelijke herverkaveling in de praktijk.

Andere instrumenten grondbeleid

De brief behelst verder informatie over de instrumenten op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten, de wet inrichting landelijk gebied, onteigening en het kostenverhaal

Zie over onteigening het artikel Onteigening: brief aan Tweede Kamer met visie kabinet op onteigening en over kostenverhaal het artikel Kostenverhaal in de Omgevingswet.

Heeft u vragen over de Aanvullingswet grondeigendom of wilt u meer weten over stedelijke herverkaveling? Neem gerust contact op met de grondbeleidsspecialisten van Dirkzwager: Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars.

 

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen