Home > Leisure & Hospitality > Servicekosten recreatiepark
Servicekosten recreatiepark

Servicekosten recreatiepark

De servicekosten op recreatieparken (ook wel genoemd: parkbijdrage) geven regelmatig aanleiding tot geschillen. Zo ook bij het recreatiepark De Stille Wille.
Op dit park werden kavels oorspronkelijk aan recreanten verhuurd. Nadien is door de eigenaar van het recreatiepark gekozen voor de constructie waarbij de kavels in erfpacht werden uitgegeven. De eigenaar/erfverpachter richtte daarbij ook een beheersmaatschappij op die verplicht was om het beheer op het recreatiepark te verzorgen. In de algemene bepalingen werden erfpachters verplicht om een bijdrage aan deze beheersmaatschappij te betalen. Vanuit deze bijdragen werden de diverse beheers- en onderhoudskosten voldaan. De beheermaatschappij is op enig moment failliet gegaan. De erfverpachter heeft daarna een nieuwe BV opgericht die zich met het beheer van het park zou moeten gaan bezig houden. De erfverpachter heeft vervolgens met een groot aantal van de erfpachters een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten waarin een hogere servicekostenbijdrage was opgenomen. Een deel van de erfpachters weigerde echter om in te stemmen met die nieuwe overeenkomst en stelden dat zij aan niets anders dan de algemene bepalingen uit de erfpachtakte gebonden waren.
Partijen hebben vervolgens in een gerechtelijke procedure geprobeerd om elkaar te dwingen tot het aangaan van een nieuwe exploitatieovereenkomst volgens de eigen wensen. Uiteindelijk kwam de zaak voor een tweede maal bij het Bossche gerechtshof. In het arrest van 13 augustus 2013 (ECLI:NL:GHSHE:2013:3708) gaf het Bossche gerechtshof partijen wat handreikingen.

De erfverpachter had zich op het standpunt gesteld dat de weigerachtige erfpachters gehouden waren om de exploitatieovereenkomst te ondertekenen aangezien een groot deel van de andere erfpachters dit ook had gedaan. Het hof stelt echter het uitgangspunt van contractsvrijheid voorop en oordeelt dat “het gegeven dat de overgrote meerderheid een bepaalde mening is toegedaan hooguit één van de gezichtspunten vormt waarmee bij de beoordeling van de vraag of een voorstel redelijk is rekening dient te worden gehouden.”

Een ander argument van de erfverpachter was erin gelegen dat er een onwerkbare situatie zou ontstaan indien zij verplicht zou worden om met twee groepen erfpachters, verschillende overeenkomsten te sluiten. Het hof serveert dit af aangezien de erfverpachter er bij de inkleding van de gekozen rechtsvorm zelf voor een rechtsvorm heeft gekozen waarbij niet is verzekerd dat de minderheid door de meerderheid kan worden gebonden. De erfverpachter heeft het dus zélf in de hand gewerkt dat er individuele overeenkomsten gesloten moeten worden om te verzekeren dat er betaald wordt voor de noodzakelijk geachte voorzieningen.

De erfpachters stelden dat zij uitsluitend aan de algemene bepalingen verbonden konden worden. Het hof volgt hen daar echter niet in. In de algemene bepalingen was immers een vennootschap als beheerder aangewezen die inmiddels failliet was verklaard. Dit betekent dat er een situatie was ontstaan waarin er een nieuwe exploitatiemaatschappij bestond die voorzieningen in stand houdt en werkzaamheden uitvoert waarvan ook de erfpachters profiteren, maar dat de inhoud van de tussen hen bestaande rechtsverhouding voor wat betreft de weigerachtige erfpachters formeel nog niet was geregeld. Het hof vindt dat een onwenselijke situatie.
Het hof stelt voorop dat als regel geldt dat (rechts-)personen niet kunnen worden gedwongen tot het sluiten van een overeenkomst en al helemaal niet tot het sluiten van een overeenkomst met een eenzijdige door de wederpartij vastgestelde inhoud. Maar partijen staan in een geval al dit wel tot elkaar in een relatie die wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid. De erfverpachter en de nieuwe BV mogen daarom verlangen dat de relatie met de erfpachters wordt geformaliseerd in een op schrift te stellen overeenkomst.

Concreet zijn partijen daar natuurlijk nog niets mee opgeschoten. Zij lagen immers met name overhoop over de inhoud van de overeenkomst. Het hof werpt de vraag op of het wel tot de taak van de rechter behoort om de exacte inhoud van een nieuw te sluiten overeenkomst te omschrijven. Wel helpt het hof partijen een eind op weg door in haar arrest de contouren te schetsen van een mogelijke inhoud van de overeenkomst. Kort gezegd komt dit er op neer dat er aansluiting gezocht mag worden bij de algemene bepalingen van de erfpachtakte en dat de financiële paragrafen moeten worden aangepast. Het hof is het namelijk wel met de erfverpachter  eens dat niet van de erfverpachter verlangd kan worden dat zij blijvend een exploitatietekort van de nieuwe BV zou blijven financieren. De erfpachters kunnen zich dan ook niet verzetten tegen een regeling die uitgaat van een kostendekkende bijdrage.

Heeft u vragen over parkmanagement? Neem contact op met mr. Charlotte Raaimakers, advocaat Leisure & Hospitality

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen