Home > Projectontwikkeling > Rechter kwalificeert bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid die noopt tot beëindiging samenwerkingsovereenkomst
Rechter kwalificeert bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid die noopt tot beëindiging samenwerkingsovereenkomst

Rechter kwalificeert bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid die noopt tot beëindiging samenwerkingsovereenkomst

Op 9 april 2014 heeft de rechtbank Gelderland een interessant vonnis gewezen, waarin zij de beëindiging van een overeenkomst tussen een gemeente en projectontwikkelaars honoreerde vanwege de gevolgen van bevolkingskrimp voor de woningbouw. De rechtbank oordeelde dat bevolkingskrimp een onvoorziene omstandigheid oplevert, die van dien aard is dat de projectontwikkelaars geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mochten verwachten.

Feiten
De gemeente Bronckhorst had zich voorgenomen 27 woningen te bouwen op de locatie Kerkweide-Zuid. Daartoe sloot zij in 2008 een intentieovereenkomst en in juli 2009 een samenwerkingsovereenkomst met twee projectontwikkelaars (hierna: eisers). In het najaar van 2009 heeft de provincie Gelderland zijn Kwalitatieve Woonprogramma voorgelegd aan de gemeenten. In dat programma wordt uitgegaan van de bouw van 5900 woningen in de regio Achterhoek, terwijl in het woonprogamma van 2005 nog uitgegaan werd van de bouw van 11.000 woningen. De Achterhoekse gemeenten hebben naar aanleiding daarvan een verdeling van het woonprogramma afgesproken, die op 27 juli 2010 door het college van B&W van de gemeente Bronckhorst is vastgesteld.

Ingevolge de Regionale Woonvisie mogen in Bronckhorst vanwege een bevolkingskrimp maximaal 385 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd, terwijl er plannen lagen voor zo’n 1100 woningen. Op 14 december 2010 is de ‘Notitie keuzes in woningbouwplanning’ vastgesteld. De volgende dag heeft de gemeente bij brief aan eisers laten weten dat het woningbouwproject Kerkweide-Zuid, op grond van deze notitie, geen doorgang meer kon vinden. Nadat onderhandelingen tussen de gemeente en eisers op niets uitliepen, hebben eisers beroep ingesteld bij de rechtbank. Zij vorderden onder meer een verklaring voor recht dat de gemeente wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld.

Uitspraak
Het eerste verwijt dat eisers de gemeente maakten, is dat de gemeente hen niet voor het sluiten van de intentieovereenkomst, althans de samenwerkingsovereenkomst, heeft gewezen op de gevolgen voor de woningbouw van de in de regio te verwachten krimp. Dit verwijt trof volgens de rechtbank geen doel, omdat de gemeente voor 2010 niet bekend was met de gevolgen die de bevolkingskrimp in de Achterhoek voor het woningbouwproject Kerkweide-Zuid zou hebben. Pas met de vaststelling van de Regionale Woonvisie in juli 2010 werd duidelijk hoeveel woningen tot 2020 nog binnen het grondgebied van de gemeente gebouwd mochten worden. De gemeente heeft eisers in diezelfde maand meegedeeld dat het inkrimpen van het woningbouwprogramma tot 385 woningen gevolgen zou hebben voor het plan Kerkweide-Zuid.

Het tweede verwijt dat eisers de gemeente maakten, is dat de gemeente zich niet, zoals afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst, heeft ingespannen om een bestemmingsplan voor de beoogde woningbouw vast te stellen. Ook dit verwijt faalde. De rechtbank overwoog dat de gemeente zich, vanwege het provinciaal ruimtelijk beleid, genoodzaakt zag om het aantal nieuw te bouwen woningen fors naar beneden bij te stellen. Bij het bepalen welke projecten doorgang zouden vinden, heeft de gemeente de door de gemeenteraad vastgestelde criteria aangehouden. Op grond van die criteria mocht de gemeente oordelen dat het project Kerkweide-Zuid niet meer in overeenstemming was met de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dus niet zou worden overgegaan tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Eisers hebben ten slotte gesteld dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten door te weigeren het project Kerkweide-Zuid doorgang te laten vinden. Volgens de rechtbank leverde deze weigering inderdaad een tekortkoming op. De tekortkoming is echter niet toerekenbaar aan de gemeente, omdat sprake was van een onvoorziene omstandigheid. De bevolkingskrimp en als gevolg daarvan het aanpassen van de woningbouwplannen door de gemeente zijn niet als onvoorziene omstandigheid in de samenwerkingsovereenkomst verdisconteerd en partijen hebben in de mogelijkheid van het optreden daarvan evenmin in de samenwerkingsovereenkomst willen voorzien. Er was derhalve sprake van een onvoorziene omstandigheid, die bovendien van dien aard was dat eisers geen ongewijzigde instandhouding van (het doel van) de overeenkomst mochten verwachten.

Op grond van artikel 13 van de samenwerkingsovereenkomst lag het op de weg van de gemeente om, ondanks de onvoorziene omstandigheid, te proberen de beoogde doelstellingen van de overeenkomst zoveel mogelijk in stand te laten. De gemeente heeft dit gedaan door de onderhandelingen te openen over het maken van nadere afspraken en compensatie van de schade. De gemeente heeft dan ook gehandeld conform artikel 13 en heeft getracht tot aanpassing van de overeenkomst te komen. Eisers hielden echter vast aan bouwen op de locatie Kerkweide-Zuid, terwijl op de locatie niet langer gebouwd kon worden. Het is derhalve aan eisers te wijten dat het niet tot een aanpassing van de overeenkomst is gekomen. De gemeente heeft eisers tijdens de onderhandelingen een bedrag van 78.000 euro aangeboden als vergoeding van de door hen onevenredig geleden schade en heeft dit aanbod tijdens het pleidooi herhaald. De rechtbank wijst dit bedrag aan schade toe, aangezien het op de weg van de gemeente lag om tot aanpassing van de overeenkomst te komen en de onevenredig geleden schade te vergoeden.

Conclusie
Uit dit vonnis blijkt dat bevolkingskrimp een onvoorziene omstandigheid kan zijn. De vraag is of het vonnis stand zal houden in hoger beroep. Deze vraag stelde ik eerder ook al bij uitspraken van diverse rechtbanken, waarin werd geoordeeld dat de crisis op de woningmarkt een onvoorziene omstandigheid is. Om te voorkomen dat een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt gehonoreerd, is het in ieder geval aan te raden eventuele risico’s, zoals bevolkingskrimp en ingrijpende wijzigingen van de woningmarkt, in een overeenkomst te benoemen. José Jochemsen-Vernooij kan u daarbij ondersteunen.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen