Home > Erfpacht en opstal > De eigendom van een leidingennet
De eigendom van een leidingennet

De eigendom van een leidingennet

Een recente uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (d.d. 5 februari 2014 ECLI:NL:RBOBR:2014:526)  laat de gevolgen van een leidingennet zien voor de lastenzijde: wie is er verantwoordelijk voor de onderhoudskosten van de leidingen?

Inleiding
In de wijk De Wisselaar in Breda, bevindt zich een wijkverwarmingssysteem waarop 134 huurwoningen van verhuurder PMT zijn aangesloten. Het wijkverwarmingssysteem werkt als volgt:

  • De warmte is afkomstig  van de Amercentrale en gaat via leidingen (die onbetwist in eigendom zijn van Essent) naar een voor de wijk centraal ketelhuis.
  • Van dat ketelhuis gaan er leidingen naar de straten alwaar een groep woningen telkens is aangesloten op een zogenoemde “Blokafsluitkraan” die zich onder de openbare weg bevindt. Essent is ook eigenaar van deze leidingen.
  • Vanaf de Blokafsluitkraan gaat er vervolgens een leiding naar de individuele woningen tot aan de afsluitkraan van die woning (hierna: de Blokleidingen).

De Blokleidingen behoeven inmiddels onderhoud en de vraag is wie deze kosten moet dragen. De eigenaar van de huurwoningen, PMT, stelt zich – kort samengevat – op het standpunt dat de eigendom van de Blokleidingen van Essent is en dat Essent dit dus moet dragen. PMT wijst er daarbij – onder meer – op dat bij de levering van de grond waarop de 134 huurwoningen inmiddels zijn verrezen, ten laste van die gronden een erfdienstbaarheid is gevestigd tot het doen leggen, hebben en houden van buizen en verdere apparatuur die nodig zijn voor de centrale wijkverwarming en het doen verrichten van de nodige reparaties en vernieuwingen.

Essent bestrijdt dat zij eigenaar is van de leidingen omdat de leidingen onder woningen van PMT liggen en dus eigendom zijn van PMT. Daarnaast wijst Essent erop dat in de leveringsakte is – naast de erfdienstbaarheid – is bepaald dat de koopster verantwoordelijk is voor de aanleg en het onderhoud van de buizen vanaf de afsluitkraan, waarbij met “afsluitkraan” de Blokafsluitkraan zou zijn bedoeld.

Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank stelt vast dat beslissend is voor de uitkomst van het geschil tussen PMT en Essent wat er tussen de (rechtsvoorgangers van) partijen is overeengekomen in de leveringsakte. Daarvoor is een uitleg van de leveringsakte noodzakelijk.

De rechtbank overweegt dat de erfdienstbaarheid een zakelijk recht is en dat zakelijke rechten veelal voor zeer lange tijd bedoeld zijn gevestigd te blijven zodat het naar mate de tijd verstrijkt in toenemende mate moeilijker wordt om vast te stellen wat de rechtsvoorgangers op het moment van vestiging van de erfdienstbaarheid over en weer precies hebben verkaard en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten.

De rechtbank zal daarom de erfdienstbaarheid uitleggen aan de hand van de formulering in de akte tegen de achtergrond van de feitelijke situatie zoals in de wijk destijds werd voorzien: te weten het oprichten van een energienet waarbij de gemeente Breda middels een vorm van stadsverwarming de woningen van de koopster van verwarming zou voorzien.

De verplichting in de leveringsakte waar Essent op wijst zal de rechtbank uitleggen aan de hand van hetgeen de partijen destijds in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank betrekt daarbij in haar beoordeling dat in de normale situatie de leverancier de controle over en het onderhoud van het net tot aan de meter en de hoofdkraan of hoofdschakelaar heeft en de eindgebruiker controle over het leidinggedeelte daarna.

Gelet op die omstandigheden legt de rechtbank de door Essent genoemde verplichting zodanig uit dat met “afsluitkraan” niet de Blokwaterafsluitkraan wordt bedoeld (zoals Essent betoogd heeft), maar de afsluitkraan in de woning. Dit betekent dat de eigenaar van de woningen alleen verantwoordelijk is voor de buizen vanaf die afsluitkraan en verder en Essent voor de leidingen tot die afsluitkraan.

De rechtbank wijst er daarbij op dat als destijds de bedoeling zou zijn geweest dat de Blokleidingen eigendom zouden worden van de eigenaar van de woningen er ook in het geheel geen noodzaak zou zijn geweest tot het vestigen van de erfdienstbaarheid. De rechtbank overweegt daartoe “(…) de leidingen zouden, zeker in die tijd, in die opvatting door natrekking eigendom van koopster (thans: PMT) geworden zijn. Juist om die natrekking te voorkomen en de rechten van de gemeente op bedoelde leidingen te verzekeren is de erfdienstbaarheid gevestigd (…). [de erfdienstbaarheid] roept de uitzondering in het leven dat de gemeente (thans: Essent) toch eigenaar zal zijn van de leidingen op of in de grond van koopster (thans: PMT) en deze moet kunnen onderhouden.”

De rechtbank maakt ook geen onderscheid tussen de Blokleidingen voor zover deze onder de openbare weg liggen en voor zover deze onder de woningen liggen. Op of nabij de perceelgrens bevinden zich geen aansluitpunten of ontstoppingsstukken die een grens in de Blokleiding markeren. Daarom kan naar het oordeel van de rechtbank “niet worden gesproken van een redelijk kenbare afscheiding tussen de Blokleiding onder de straat en die onder de woningen”. De Blokleidingen kunnen dus ook niet worden aangemerkt als een particulier deelnet van het stadsverwarmingsnet van Essent. “Dit betekent dat de delen van de Blokleiding gelegen onder de straat en die gelegen onder de woningen tezamen één net vormen.“

De rechtbank concludeert dan ook dat Essent eigenaar is van (het net van) de Blokleidingen en beslist vervolgens dat Essent de zorg draagt voor het onderhoud daarvan. Omdat echter nog niet is komen vast te staan dat thans sprake is van een technische noodzaak tot het verrichten van onderhoud, volgt er geen veroordeling van Essent om onmiddellijk tot onderhoud over te gaan. Essent kan het onderhoud dus plegen op de wijze en in het tempo dat zij zelf wenselijk acht. 

Afronding
De (praktische) wijze waarop de rechtbank in dit geschil de leveringsakte uitlegt en de daarin vervatte verplichtingen bepaalt, is illustratief voor de vrijheid die rechtbanken hebben bij de vaststelling van tussen partijen opgemaakte stukken en voor de (grote) gevolgen die dit voor partijen kan hebben. De rechtbank heeft daarbij in dit geval de bestaande praktijk met betrekking tot de eigendom van leidingen vóór en leidingen na de afsluit-/hoofdkraan meegewogen bij die uitleg. Ook het nut en de noodzaak van de in de leveringsakte opgenomen erfdienstbaarheid heeft daarbij voor de rechtbank een bepalende rol gespeeld. Dit laatste is echter niet zo voor de hand liggend aangezien uit een erfdienstbaarheid in feite alleen volgt dat ze er mogen liggen en niet zozeer wie daar dan de eigenaar van is. Voor dit laatste zou bij uitstek de vestiging van een opstalrecht bepalend zijn. 

Interessant is verder dat de rechtbank op basis van de feitelijke situatie (zoals deze kennelijk uit een tekening bleek) heeft vastgesteld dat er geen sprake is van een redelijk kenbare afscheiding tussen de Blokleidingen onder de straat en die onder de woningen, zodat deze als één net hebben te gelden.

Heeft u vragen over de juridische gevolgen van kabels en/of leidingen in uw eigen grond, of uw kabels en/of leidingen in de grond van een ander, bel of e-mail met mr. Charlotte Raaimakers (advocaat) of mr. Walter Jansen (notaris).

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen