Home > Appartementsrecht en VvE > Wijziging algemene voorwaarden bij koop-/aannemingsovereenkomst eengezinshuizen en appartementsrechten
Wijziging algemene voorwaarden bij koop-/aannemingsovereenkomst eengezinshuizen en appartementsrechten

Wijziging algemene voorwaarden bij koop-/aannemingsovereenkomst eengezinshuizen en appartementsrechten

In 2010 is het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) opgeheven. Vervolgens is er een overleggroep gevormd (Overleggroep Garantiewoningen) waaraan deelnemen Bouwend Nederland, Neprom, NVB, Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Vooruitlopend op de opheffing van het GIW heeft de Overleggroep Garantiewoningen (nieuwe) modelcontracten opgemaakt die worden gebruikt door de huidige waarborgende instellingen Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) en Woningborg. Ondernemers in de bouw zijn sinds de opheffing van het GIW aangesloten bij SWK of Woningborg. Beide waarborgende instellingen hebben afspraken gemaakt met instanties die geschillen kunnen beslechten. Geschillen tussen verkrijgers en ondernemers die zijn aangesloten bij SWK kunnen worden voorgelegd aan Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken en geschillen tussen verkrijgers en ondernemers die zijn aangesloten bij Woningborg kunnen worden voorgelegd aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

Nieuwe ontwikkelingen
In 2013 is er in de Overleggroep Garantiewoningen overeenstemming bereikt over de gefixeerde schadevergoeding bij te late oplevering en de vervaltermijn voor verborgen gebreken, wat heeft geleid tot het aanbrengen van een beperkt aantal wijzigingen in de algemene voorwaarden (AV) bij het standaardmodel voor de koop-/aannemingsovereenkomst eengezinshuizen en appartementsrechten (KAO).

In tegenstelling tot de AV blijven de model overeenkomsten en de toelichting in stand.

Gefixeerde schadevergoeding
Huidige regeling (AV 2010 – artikel 14 lid 5): bij overschrijding van het aantal werkbare dagen als omschreven in de KAO en als de ondernemer een reeds aangekondigde oplevering opschort, is de ondernemer aan de verkrijger zonder ingebrekestelling een gefixeerde schadevergoeding van 0,3 promille van de koop-/aanneemsom per kalenderdag verschuldigd. Dit betrof een verlaging ten opzichte van de gefixeerde schadevergoeding in de GIW model contracten, die 0,5 promille van de koop-/aanneemsom bedroeg.

AV 2014 (artikel 14 lid 5): de fixeerde schadevergoeding wordt verder verlaagd naar 0,25 promille van de koop-/aanneemsom. Nieuw is de bepaling over de aanvullende schadevergoeding (artikel 14 lid 6) en de bepaling over de matiging van de schadevergoeding (artikel 14 lid 7).

De schadevergoeding als bedoeld in artikel 14 lid 5 kwalificeert op grond van het bepaalde in artikel 6:91 BW als boetebeding. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaald dat hetgeen op grond van een boetebeding is verschuldigd in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet.

Matiging schadevergoeding
De wet geeft de mogelijkheid om een boete te matigen. De Hoge Raad (HR) oordeelde dat matiging alleen op zijn plaats is in het geval de boete in verhouding tot de werkelijke schade buitensporig is en tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Het enkele feit dat de werkelijke schade aanzienlijk lager is dan de boete is geen reden om de boete te matigen. In de AV 2014 wordt aansluiting gezocht bij de tekst van de wet, wat begrijpelijk is, omdat de wettelijke regeling van dwingend recht is (artikel 6:94 lid 1 BW).

Een matiging van de schadevergoeding kan alleen plaatsvinden in uitzonderlijke gevallen.

Aanvullende schadevergoeding
De wet voorziet in de mogelijkheid van aanvullende schadevergoeding. De rechter kan op verlangen van de schuldeiser naast de bedongen boete die bestemd is om in de plaats te treden van de schadevergoeding een aanvullende schadevergoeding toekennen. In de AV 2014 wordt uitdrukkelijk bepaald dat onder bepaalde voorwaarden aanvullende schadevergoeding kan worden gevorderd door de verkrijger.

Bij een vordering tot aanvullende schadevergoeding volstaat een toets aan de redelijkheid. Wel moet de verkrijger zijn schade begroten om te onderzoeken of de werkelijke schade hoger is dan het bedrag van de gefixeerde schadevergoeding.

De ondernemer heeft enerzijds voordeel van een lagere gefixeerde schadevergoeding, maar heeft anderzijds het risico van een hogere werkelijke schade.

Overige wijzigingen AV
Bankgarantie: artikel 16 van de AV 2010 voorziet in de mogelijkheid van het stellen van een bankgarantie in plaats van een depot van 5% als zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen door de ondernemer. Deze bankgarantie moest worden afgegeven door een in Nederland gevestigde financiële instelling.

Onder de AV 2014 is het mogelijk een bankgarantie af te geven van een in een lidstaat van de EU afgegeven financiële instelling, mits deze te ‘goeder naam en faam’ bekend staat. Deze aanpassing past binnen het Europese recht.

Aansprakelijkheid voor tekortkomingen: Thans is in artikel 18 lid 1 van de AV 2010 een ‘garantie’ van de ondernemer opgenomen voor tekortkomingen gedurende 6 maanden na de oplevering. In de nieuwe AV 2014 is opgenomen dat de verkrijger dit kenbaar moet maken ‘binnen bekwame tijd na de ontdekking van de tekortkoming’. Na afloop van een termijn van 6 maanden na de oplevering is de ondernemer niet meer aansprakelijk, behoudens een aantal uitzonderingen.

De vermelding ‘binnen bekwame tijd’ sluit aan bij de wettelijke terminologie van artikel 6:89 BW. De verkrijger mag zich beraden en onderzoek doen. De toegestane tijd is afhankelijk van de betrokken belangen en de omstandigheden van het geval. De enkele melding van het gebrek betekent niet dat de verkrijger zijn rechten heeft veilig gesteld.

Eén van de uitzonderingen is de volgende: een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet-ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van 5 jaren na afloop van de periode van 6 maanden na de oplevering. Dit is een vervaltermijn en kan niet gestuit worden, zoals bij verjaring van een rechtsvordering. Alleen het instellen van een rechtsvordering kan voorkomen dat deze termijn verstrijkt. Zelfs het feit dat partijen in overleg zijn over het herstel van de gebreken lijkt niet voldoende.

Een andere uitzondering is: na de melding van het gebrek loopt er een verjaringstermijn van 2 jaar (artikel 7:761 lid 1 BW). Deze verjaringstermijn kan wel worden gestuit.

Verlenging vervaltermijn voor verborgen gebreken: de aanpassing van de AV zoals hiervoor besproken leidt wel tot de mogelijkheid van verlenging van de vervaltermijn van 5,5 jaar. Indien de verkrijger vóór afloop van de vervaltermijn voor verborgen gebreken van 5,5 jaar na de oplevering een klacht indient, dan zijn meerdere situaties denkbaar, namelijk:

  • De ondernemer heeft niet gereageerd binnen de termijn van 5,5 jaar: de verkrijger kan wachten met verder acties tot de ondernemer schriftelijk meedeelt aan de verkrijger dat hij de klacht als afgehandeld beschouwt; de verkrijger heeft dan 4 maanden de tijd om een rechtsvordering in te stellen;
  • De ondernemer reageert voor afloop van de termijn van 5,5 jaar met de mededeling dat hij de klacht in behandeling neemt, maar hij stelt de verdere acties uit tot na het verstrijken van genoemde termijn; de verkrijger heeft dan 4 maanden de tijd om een rechtsvordering in te stellen;
  • De ondernemer wacht tot vlak voor het verstrijken van de termijn van 5,5 jaar en deelt mee dat hij de klacht als afgehandeld beschouwt; de verkrijger heeft ook in dit geval 4 maanden de tijd tot het instellen van een rechtsvordering.

Deze regeling moet voorkomen dat de vervaltermijn verstrijkt zonder dat de verkrijger ‘opzet’ van de ondernemer kan aantonen. Een afwachtende houding helpt de ondernemer met deze regeling niet (meer). Hij zal na het onderzoek van de klacht actief moeten optreden.

Ook deze regeling sluit aan op de wettelijke regeling (artikel 7:761 lid 3 BW).

Samenvattend
De wijzigingen van de AV 2014 betreffen in het kort: een verlaging van de gefixeerde schadevergoeding met een uitbreiding naar een matiging van deze gefixeerde schadevergoeding en de mogelijkheid van aanvullende schadevergoeding.

De regeling voor de aansprakelijkheid na oplevering is aangepast en het begrijp ‘bekwame tijd’ maakt duidelijk dat wordt aangesloten bij de wettelijke regeling van het tijdig protesteren tegen een gebrek in de prestatie.

De vervaltermijn wordt in bepaalde situaties verlengd. Deze regeling sluit aan op de wettelijke verlenging van de verjaringstermijn. De verkrijger krijgt – indien de ondernemer de klacht als afgehandeld beschouwt – nog 4 maanden de tijd tot het instellen van een rechtsvordering.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen