Home > Pachtrecht > Beroep van pachter op pachtbescherming kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn
Beroep van pachter op pachtbescherming kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn

Beroep van pachter op pachtbescherming kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn

Indien een pachter bekend is met het belang van verpachter om de vrije beschikking over het land te hebben en dat verpachter om die reden het gebruik door derden slechts voor korte duur wil toestaan omdat pachter betrokken is geweest bij een eerdere transactie met verpachter, dan kan het beroep van pachter op pachtbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

De zaak
Een projectontwikkelaar koopt van verkoper een perceel grond. Omdat de projectontwikkelaar de grond niet meteen nodig heeft, is hij bereid om deze voor de duur van één jaar te verpachten aan de verkoper die dus pachter wordt. Het jaar loopt van 1 december 2008 tot 1 december 2009.  Een notaris maakt voor de overeengekomen periode een akte op met als opschrift “akte reguliere pachtovereenkomst”. In de overeenkomst wordt een boetebeding opgenomen van € 50.000,00 voor het geval pachter de grond niet op einddatum vrij van pacht oplevert. De overeenkomst is ter goedkeuring ingezonden aan de grondkamer en deze wordt, uiteindelijk in hoger beroep door de Centrale Grondkamer, goedgekeurd .

In de zomer van het jaar waarin gepacht wordt hebben partijen contact omtrent de vraag of er aansluitend een nieuwe pachtovereenkomst zal worden gesloten. Over de aard van de overeenkomst, een reguliere of een liberale pachtovereenkomst, is toen niet gesproken. Wel heeft de projectontwikkelaar, in afwijking van de eerder gesloten reguliere pachtovereenkomst, naar aanleiding van het telefoontje een liberale pachtovereenkomst toegestuurd aan pachter. Pachter heeft geweigerd om deze te tekenen.

Omdat tussen partijen geen nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen vordert de projectontwikkelaar in een bodemprocedure ontruiming en de boete op grond van het feit dat er sprake zou zijn van een liberale pachtovereenkomst nu het een overeenkomst voor een jaar betreft.  Deze vorderingen worden in hoger beroep afgewezen. Door het hof wordt geconcludeerd dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst en de projectontwikkelaar trekt aan het kortste eind. Maar niet voor lang.

Hierop maakt de projectontwikkelaar een kort geding aanhangig jegens de pachter en vordert wederom ontruiming van de grond en voorts een vergoeding voor het gebruik van de percelen vanaf 30 november 2009 tot aan de dag der ontruiming. Pachter stelt hier tegenover dat partijen in de zomer van 2009 voor de duur van één jaar mondeling een nieuwe reguliere pachtovereenkomst zouden zijn aangegaan.

Geen nieuwe pachtovereenkomst tot stand gekomen
De vorderingen van de projectontwikkelaar worden in eerste aanleg grotendeels toegewezen omdat de pachtkamer, optredend als voorzieningenrechter, van oordeel is dat tussen de projectontwikkelaar en de pachter geen nieuwe pachtovereenkomst tot stand is gekomen.

In hoger beroep houdt dit oordeel stand. Het hof onderzoekt de vraag of de pachter er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de projectontwikkelaar met de pachter nogmaals een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar heeft willen aangaan. Geoordeeld wordt dat dit door de pachter onvoldoende aannemelijk is gemaakt. Het had pachter, mede in verband met de lopende procedure bij de grondkamer omtrent de goedkeuring van de eerdere reguliere pachtovereenkomst, duidelijk moeten zijn dat het niet de bedoeling was geweest van de projectontwikkelaar om wederom een  reguliere pachtovereenkomst aan te willen gaan.  Het sluiten van een liberale pachtovereenkomst had veel meer voor de hand gelegen, een keuze die de projectontwikkelaar uiteindelijk ook heeft gemaakt, getuige de toegestuurde concept liberale pachtovereenkomst. De pachter mocht er derhalve niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de projectontwikkelaar een reguliere pachtovereenkomst heeft willen sluiten en bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg.

Beroep op pachtbescherming  onaanvaardbaar
Het hof acht het waarschijnlijk dat ook een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de pachter de gronden zonder recht of titel na 1 december 2009 in gebruik heeft gehouden.

Wellicht omdat de pachtkamer van het hof vreest voor nog een procedure tussen partijen wordt daaraan nog, geheel ten overvloede, het volgende aan toegevoegd voor het geval de bodemrechter al oordelen dat tussen partijen wel een reguliere pachtovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. In dat geval is het aannemelijk dat zal worden geoordeeld dat een beroep van de pachter op de pachtbescherming die een dergelijke reguliere pachtovereenkomst biedt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal worden geacht. Het hof wijst in dat kader op het feit dat de pachter als verkoper betrokken is geweest  bij de verkoop van de grond aan de projectontwikkelaar waarbij de waarde is gesteld op een pachtvrije waarde van de grond. De pachter was hierdoor bekend met het belang van de projectontwikkelaar om de vrije beschikking over het land te hebben en eventueel gebruik door een derde slechts voor korte duur te willen toestaan.

De laatste opmerking van de pachtkamer van het hof is opmerkelijk. In het algemeen wordt niet snel geoordeeld dat een beroep op tussen partijen ingevolge een overeenkomstgeldende regel  naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt geacht, de rechter dient hier terughoudendheid te betrachten. Er moet aan zware eisen worden voldaan. Het hof is evenwel van mening dat de feiten hiertoe aanleiding geven. Immers, indien de pachter wel een beroep op de pachtbescherming zou toekomen, dan zou dit, mede gelet op de wijze waarop partijen met elkaar in zee zijn gegaan, een niet wenselijke uitkomst zijn. Het lijkt erop dat door het hof aansluiting is gezocht bij het huurrecht waar huurders bij overeenkomsten welke naar hun aard bestemd zijn voor korte duur geen beroep toekomt op de huurbescherming.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen