Home > Pachtrecht > Pachtovereenkomst voor één jaar is niet per definitie een geliberaliseerde pachtovereenkomst
Pachtovereenkomst voor één jaar is niet per definitie een geliberaliseerde pachtovereenkomst

Pachtovereenkomst voor één jaar is niet per definitie een geliberaliseerde pachtovereenkomst

Een pachtovereenkomst die wordt aangegaan voor één jaar is niet per definitie geliberaliseerde pacht. Partijen dienen dit uitdrukkelijk overeen te komen. Doen zij dit niet dan lopen zij kans in het reguliere pachtregime te belanden.

De zaak
Een projectontwikkelaar koopt van verkoper een perceel grond. Omdat de projectontwikkelaar de grond niet meteen nodig heeft is hij bereid om deze voor de duur van één jaar te verpachten aan de verkoper. Een notaris maakt de akte op met als opschrift “akte reguliere pachtovereenkomst”. In de overeenkomst wordt een boetebeding opgenomen van € 50.000,00 voor het geval verkoper de grond niet op einddatum vrij van pacht oplevert.

Geliberaliseerde of reguliere pacht?
Verkoper voldoet niet aan zijn verplichtingen om op einddatum de grond vrij van pacht op te leveren en tussen partijen ontstaat een conflict. De projectontwikkelaar vordert ontruiming en betaling van de overeengekomen boete. Aan deze vorderingen legt de projectontwikkelaar ten grondslag dat sprake is van geliberaliseerde pacht voor de duur van een jaar.

De pachtkamer in eerste aanleg geeft aan de projectontwikkelaar de mogelijkheid om door middel van het horen van getuigen te bewijzen dat partijen de bedoeling hebben gehad om een geliberaliseerde pacht voor de duur van één jaar te sluiten.  

De projectontwikkelaar laat zowel de betrokken notaris als de betrokken makelaar, taxateur en rentmeester als een aandeelhouder van de projectontwikkelaar een getuigenverklaring afleggen. Allen verklaren dat met de verkoper weliswaar niet expliciet is gesproken over geliberaliseerde pacht, maar dat zij uitdrukkelijk bedoeld hebben om de grond slechts voor een jaar te verpachten. Volgens de pachtkamer is de projectontwikkelaar geslaagd in zijn bewijs dat partijen de bedoeling hebben gehad om een geliberaliseerde pachtovereenkomst te sluiten voor één jaar en wijst de vorderingen van de projectontwikkelaar toe.

Reguliere pachtovereenkomst
Het Hof Arnhem gaat hier niet in mee. Het Hof oordeelt dat uit de getuigenverklaringen weliswaar kan worden afgeleid dat partijen beoogd hebben een pachtovereenkomst aan te gaan voor één jaar maar dat hier niet uit volgt dat door beide partijen ook bedoeld is om een liberale pachtovereenkomst aan te gaan. Het Hof licht dit als volgt toe.

Een pachtovereenkomst voor één jaar is niet per definitie geliberaliseerde pacht. Ook de regeling van reguliere pacht biedt in artikel 7:325 BW mogelijkheden om af te wijken van de wettelijke duur van een pachtovereenkomst, mits de grondkamer hiervoor haar goedkeuring heeft gegeven.  Zowel partijen als de notaris waren kennelijk niet op de hoogte van deze mogelijkheid. Nu naast de beperkte duur de pachtovereenkomst ook uitdrukkelijk melding maakt van het voorkeursrecht van de pachter en de toetsing van de pachtprijs, welke aspecten bij liberale pacht niet aan de orde zijn, oordeelt het hof dat niet bewezen is dat partijen hebben bedoeld om, in afwijking van de opgemaakte akte, een liberale pachtovereenkomst te sluiten.

Het hof oordeelt dat er sprake is van reguliere pacht en dat de vorderingen van de projectontwikkelaar moeten worden afgewezen nu de liberale pachtovereenkomst aan deze vorderingen ten grondslag ligt.

Geen verlenging reguliere pachtovereenkomst voor één jaar
De vraag rijst of verkoper hiermee geholpen is. Enerzijds wel, de veroordeling tot het voldoen van de boete is van tafel. Echter, niet gezegd is dat met de constatering van het hof dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst, welke kennelijk op het moment van de uitspraak nog niet is goedgekeurd door de grondkamer maar wel tijdig was ingestuurd, de verkoper ook gerechtigd is tot het gebruik van de gronden na afloop van de overeengekomen termijn van een jaar.

Dit hangt af van de vraag of de grondkamer goedkeuring zal verlenen aan de overeenkomst van kortere duur. Indien de grondkamer deze goedkeuring zal verlenen dan vindt ingevolge artikel 7:325 lid 7 BW geen verlenging van de pachtovereenkomst plaats.

Bijzondere omstandigheden rechtvaardigen kortere duur
De grondkamer zal  een overeenkomst voor kortere duur goedkeuren indien sprake is van bijzondere omstandigheden (artikel 7:325 lid 4 BW).  Daar is in dit geval volgens de Centrale Grondkamer, die oordeelt in hoger beroep, sprake van. Ook worden de algemene belangen van de landbouw niet geschaad.

De Centrale Grondkamer refereert in de uitspraak aan de omstandigheden waaronder de projectontwikkelaar en de verkoper de koopovereenkomst hebben gesloten. De koopprijs die partijen zijn overeengekomen is gebaseerd op de pachtvrije waarde van het perceel grond, waardoor het in de rede ligt dat de projectontwikkelaar de vrije beschikking wil hebben over het perceel en daarom niet voor lange tijd gebonden wil zijn aan het gebruik door een derde van het perceel grond.

Nu de pachtovereenkomst voor een jaar is goedgekeurd, betekent dit dat deze niet kan worden verlengd en dat verkoper niet gerechtigd is om van de grond gebruik te maken.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen