Home > Huurrecht > Huurtoeslag voor woonruimte en geïntegreerde woon/zorg contracten
Huurtoeslag voor woonruimte en geïntegreerde woon/zorg contracten

Huurtoeslag voor woonruimte en geïntegreerde woon/zorg contracten

In het kader van het scheiden van wonen en zorg was reeds langer bekend dat de lage Zorg Zwaarte Pakketten (ZZP) 1 en 2 per 1 januari 2013 geëxtramuraliseerd gaan worden, waarna ZZP 3 volgt op 1 januari 2014.  Op 28 september 2012 is er een brief gekomen van de staatssecretaris van VWS gekomen over de uitwerking van het extramuraliseren van lichte zorgzwaartepakketten. Het gevolg van de extramuralisering is in feite dat straks alleen de component zorg nog wordt vergoed. Dit heeft consequenties voor de verhuur- en financierbaarheid en van het zorgvastgoed. Zo is  het de vraag of er aanspraak bestaat op huurtoeslag indien zorginstellingen vrijgekomen appartementen verhuren. Een zelfde vraag doet zich voor of geïntegreerde contracten ‘wonen en zorg’ mogelijk zijn.

De verhuur van woonruimte
Bij de vraag of bij de verhuur van woonruimte aanspraak gemaakt kan worden op huurtoeslag moet onderscheid worden gemaakt tussen zelfstandige woonruimte en onzelfstandige woonruimte. Ten aanzien van zelfstandige woonruimte, dat wil zeggen woonruimte waarbij de bewoner beschikt over een eigen ingang, toilet, was- en kookgelegenheid, staat de Wet op de huurtoeslag er niet aan in de weg dat zorginstellingen vrijgekomen appartementen verhuren. Ten aanzien van onzelfstandige woonruimte ligt de zaak iets genuanceerder.

Een huurder van onzelfstandige woonruimte komt op grond van artikel 11 lid 1 aanhef en sub b en lid 2 van de Wet op de huurtoeslag slechts voor huurtoeslag in aanmerking indien:

  1. de woonruimte deel uitmaakt van een woongebouw of woning die geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd ten behoeve van begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijkbare woonvorm;
  2. de woonruimte eigendom is van  een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is;
  3. de verhuurder een rechtspersoon is zonder winstoogmerk, die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is;
  4. het woongebouw waarin de woonruimte zich bevindt of de woning door de Belastingdienst is aangewezen.

De eerste voorwaarde is ingevoegd bij wetsvoorstel 25090 (Kamerstuk 25090 nr. 3). Uit de toelichting blijkt dat voor bewoners van onzelfstandige woonruimten alleen nog recht op huurtoeslag bestaat als deze woonruimten onderdeel uitmaken van projecten van begeleid wonen en groepswonen voor ouderen. Onder projecten voor begeleid wonen worden verstaan, projecten waarbij sprake is van een lichte vorm van begeleiding in het zelfstandig wonen.

Verder maakt de toelichting duidelijk dat in het geval van begeleid wonen of groepswonen door ouderen alleen aanspraak kan worden gemaakt op huurtoeslag indien de AWBZ in een dergelijk geval geen toepassing vindt. In dit kader heeft de staatssecretaris er op gewezen dat er geen sprake kan zijn van dubbelsubsidiëring van het wonen (bijvoorbeeld zowel vanuit de AWBZ als vanuit de huurtoeslag), en dat er geen sprake kan zijn van subsidiëring van zorgbestanddelen met volkshuisvestingsgelden (Kamerstuk 25090 nr. 197b) Daarnaast moet er volgens de staatssecretaris bij begeleid wonen sprake zijn van professionele begeleiding en bij het groepswonen van het bewust voor deze woonvorm kiezen.

De tweede voorwaarde is ingevoegd bij de nota van wijzigingen van 17 januari 1997 (Kamerstuk 25090 nr. 7). Uit de toelichting blijkt dat met “rechtspersonen zonder winstoogmerk, die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam zijn”, zowel de toegelaten instellingen als de zogeheten niet-winstbeogende instellingen worden bedoeld.

De derde voorwaarde is ingevoegd bij de nota van wijzigingen van 20 maart 2003 (Kamerstuk 28777 nr. 4). Uit de toelichting volgt dat deze voorwaarde is ingevoegd om te voorkomen dat een rechtspersoon zonder winstoogmerk het woongebouw waarin de onzelfstandige woonruimtes zich bevinden dan wel de onzelfstandige woonruimtes zelf doorverhuurt aan een rechtspersoon met winstoogmerk, die vervolgens de onzelfstandige woonruimte aan de huurder verhuurt.

De vierde voorwaarde is ingevoegd bij de tweede nota van wijzigingen van 4 februari 1997 (Kamerstuk 25090 nr. 47), met dien verstande dat de onzelfstandige woonruimte eerst werd aangewezen door de minister. Blijkens de toelichting is deze voorwaarde ingevoegd omdat het criterium “soortgelijke woonvormen als begeleid wonen of groepswonen door ouderen” een zekere mate van beoordelingsvrijheid in zich heeft. Door middel van wetsvoorstel 29765 (Kamerstuk 29765 nr. 3) is de gehele uitvoeringsorganisatie overgeheveld naar de Belastingdienst Toeslagen. De regels voor de aanwijzing staan in artikel 3 van het Besluit op de huurtoeslag.

Conclusie
Een zorginstelling kan zelfstandige woonruimte verhuren, zonder de aanspraak op huurtoeslag van de huurders in gevaar te brengen.

In geval van onzelfstandige woonruimte zal (i) er sprake moeten zijn van woonruimte die geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd ten behoeve van begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijkbare woonvorm, (ii) zal de woonruimte eigendom moeten zijn van een rechtspersoon zonder winstoogmerk die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is, (iii) zal de verhuurder een rechtspersoon zonder winstoogmerk moeten zijn die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is en (iv) zal de woonruimte door de Belastingdienst moeten zijn aangewezen, wil de huurder aanspraak kunnen maken op huurtoeslag. Een zorginstelling die de onzelfstandige woonruimte van een woningcorporatie huurt, kan vrijgekomen onzelfstandige woonruimte dus (onder)verhuren zonder het recht op huurtoeslag in gevaar te brengen, mits de zorginstelling mede werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. De Belastingdienst heeft dit bevestigd. Volgens het ministerie van BZK is een rechtspersoon reeds op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam, op het moment dat woonruimte wordt verhuurd. Er wordt dus niet de eis gesteld dat uit de statuten van de zorginstelling blijkt dat de instelling mede werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. Volgens de Belastingdienst wordt een zorginstelling niet specifiek gecontroleerd op het uitvoeren van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, omdat het een in het “Handboek” vermelde uitzondering is.

Geïntegreerde woon/zorg contracten
Bij de vraag of geïntegreerde contracten er aan in de weg staan dat huurders aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, moet op de eerste plaats onderscheid worden gemaakt tussen zelfstandige woonruimte en onzelfstandige woonruimte. Ten aanzien van zelfstandige woonruimte staat de Wet op de huurtoeslag er niet aan de weg dat er geïntegreerde contracten worden gesloten. Ten aanzien van onzelfstandige woonruimte ligt het weer genuanceerder. Er moet onderscheid worden gemaakt tussen begeleid wonen projecten enerzijds en groepswonen door ouderen en daarmee vergelijkbare woonvormen anderzijds.

Begeleid wonenprojecten
Ten aanzien van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van begeleid wonenprojecten staat in artikel 3 lid 2 aanhef en onder d van het Besluit op de huurtoeslag dat een woongebouw of een woning waarvan onzelfstandige woonruimte deel uitmaakt slechts kan worden aangewezen indien er een gescheiden huur- en zorgovereenkomst is. Deze bepaling is ingevoegd bij Besluit van 26 januari 2004 (Stb 2004, 43). Uit de toelichting volgt dat het voorschrift dat er bij begeleid wonenprojecten sprake moet zijn van een gescheiden huur- en zorgcontract onverlet laat dat het huurcontract een clausule bevat over beëindiging van de huur ingeval de zorgverlening stopt. Dit is een voor de praktijk belangrijke toevoeging omdat daarmee kan worden voorkomen dat er met succes een beroep wordt gedaan op huurbescherming op het moment dat de zorgverlening wordt beëindigd. In principe wil de Belastingdienst een apart huurcontract en een apart zorgcontract, omdat de huurtoeslag alleen over het huurgedeelte gaat. Bij een gemengd contract kan er volgens de Belastingdienst toch huurtoeslag worden toegekend als duidelijk is welk gedeelte betaald wordt voor het wonen.

In dit kader moet wel worden opgemerkt dat als het zorgdeel het woningdeel overheerst, de bewoner volgens het ministerie van BZK strikt genomen geen aanspraak heeft op huurtoeslag. Het ministerie van BZK heeft echter meegedeeld dat er op dit moment niet actief wordt gecontroleerd of het zorgdeel overheerst. In ieder geval staat de enkele koppeling tussen de huur- en de zorgovereenkomst niet aan het recht op huurtoeslag in de weg.

Groepswonen door ouderen en daarmee vergelijkbare woonvormen
Ten aanzien van begeleid groepswonen door ouderen en daarmee vergelijkbare woonvormen staat in artikel 3 lid 3 aanhef en onder a van het Besluit op de huurtoeslag dat een woongebouw of een woning waarvan onzelfstandige woonruimte deel uitmaakt slechts kan worden aangewezen indien alle huurders van de desbetreffende woonruimten zijn genoemd in één overeenkomst van huur en verhuur.

Deze bepaling stond in artikel 3 lid 4 onder a van het Huursubsidiebesluit. Uit de toelichting volgt dat deze voorwaarde voortvloeit uit de eis dat er sprake moet zijn van een sterke mate van gemeenschappelijkheid; de gemeenschappelijkheid moet mede het doel zijn van het wonen in de onzelfstandige woonruimte en niet een toevallige bijkomstigheid (zoals bijvoorbeeld bij kamerverhuur het geval is). Overigens dient bedacht te worden dat het hierbij in beginsel gaat om bewoners zonder zorgvraag. Bij deze variant is er dus van koppelen van wonen en zorg meestal geen sprake.

Conclusie
Ten aanzien van begeleid wonenprojecten moeten in principe dus afzonderlijke huur- en zorgovereenkomsten worden gesloten, waarbij het uitdrukkelijk wel mogelijk is dat beide overeenkomsten worden gekoppeld. Voor wat betreft groepswonen door ouderen en daarmee vergelijkbare woonvormen moet er zelfs één overeenkomst worden gesloten. Het koppelen van wonen en zorg speelt hier echter geen rol, omdat de bewoners in beginsel geen zorgvraag hebben.

Eric Janssen
Robert Rijpstra

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen