Home > Huurrecht > EIB: Investeringen in zorgvastgoed zullen sterk toenemen
EIB: Investeringen in zorgvastgoed zullen sterk toenemen

EIB: Investeringen in zorgvastgoed zullen sterk toenemen

Het Economisch Instituut voor de Bouw (‘EIB’) heeft een interessant rapport gepubliceerd over de toekomst van het bouwen voor de zorg. Er blijkt een grote behoefte aan investeringen in zorgvastgoed te zijn, zowel op de korte als de lange termijn. Enerzijds is sprake van een sterk toenemende vraag naar zorg vanuit de vergrijzende bevolking. Bovendien zal dit deel van de bevolking steeds vermogender worden. Anderzijds is het zorgvastgoed voor een groot deel in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw gebouwd. Deze gebouwen moeten de komende decennia worden vervangen.

De sterkste groei zit zowel historisch als naar de toekomst in de care sector, waaronder verpleging, verzorging, thuiszorg en wijkverpleging. De cure sector, gericht op genezing, kent ook een sterke groei maar blijft iets achter bij de care sector.

Scheiden wonen en zorg
Uit het rapport blijkt dat de overheid de komende jaren zwaar inzet op extramuralisering. Dit is het steeds meer buiten de muren van de zorginstelling verlenen van zorg. Het EIB voorziet daarbij in de care een toenemende mate van rantsoenering. Er zal op termijn in de zorginstellingen geen plek meer zijn voor ouderen met een zorgzwaartepakket (‘ZZP’) 1 tot en met 4. Veel van deze ouderen zullen voldoende inkomen hebben om thuis, dan wel om in private zorginstellingen zorg te consumeren. De situatie voor deze groep ouderen met een laag inkomen is op dit moment niet duidelijk. Deze groep heeft namelijk vanaf 1 januari 2013 (e.v.) als gevolg van het scheiden van wonen en zorg geen recht meer op intramurale zorg en heeft bovendien niet het vermogen om zelf zorg in te kopen.

Scheiden van wonen en zorg betekent dat de wooncomponent uit de AWBZ gehaald wordt.  Ouderen zijn dan zelf verantwoordelijk voor het betalen van hun woonlasten in een zorginstelling. De kosten van wonen en zorg worden aldus gescheiden.

Met de invoering van het scheiden van wonen en zorg verdwijnt een deel van de ongelijkheid tussen intra- en extramurale zorg. Voorheen ontvingen cliënten van intramurale zorg naast een vergoeding van de zorgkosten ook een vergoeding voor een woning, terwijl cliënten van extramurale zorg alleen een zorgvergoeding ontvingen uit de AWBZ. Het verschil werd dan deels weer teniet gedaan door een lagere eigen bijdrage voor extramurale zorg. In het nieuwe systeem ontvangen beide cliënten alleen nog maar een zorgvergoeding. Ouderen krijgen hierdoor meer keuzevrijheid doordat ze zelf kunnen kiezen welk deel van hun inkomen aan woonlasten wordt besteed. Minder vermogenden kunnen dan huurtoeslag aanvragen.

Scheiden van wonen en zorg heeft tot gevolg dat er meer thuiszorg zal worden verleend. Daarnaast zullen er ouderen zijn die kiezen voor een woning waarin zij, wanneer nodig, meer zorg kunnen krijgen.

Dit alles heeft ingrijpende gevolgen voor het vastgoed van de zorgaanbieders. Er zal minder vraag zijn naar intramurale plaatsen in zorginstellingen (en daarmee ook minder behoefte aan algemene ruimten), terwijl de vraag naar nieuwe ouderenwoningen of verbouwing van bestaande woningen zal toenemen. Ook zal er minder vraag zijn naar verouderd zorgvastgoed.

Juridische gevolgen
In juridische zin brengt het scheiden van wonen en zorg met zich mee dat de cliënt wordt geconfronteerd met twee overeenkomsten, te weten een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst. Veel zorgaanbieders zijn zelf geen eigenaar van het zorgvastgoed. Zij huren dat vaak van een woningcorporatie. In veel van deze huurcontracten is opgenomen dat het zorgvastgoed bestemd is voor bewoning van cliënten met een zorgindicatie op basis van de AWBZ. Als gevolg van (onvoorziene) wetswijziging gaat dit nu veranderen. Daarmee wordt de basis van veel van dergelijke huurcontracten aangetast.

Advies
Zorginstellingen en woningcorporaties zullen gezamenlijk tot een oplossing moeten komen. Daarbij zullen zij rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van de andere partij. De praktijk laat evenwel zien dat met name woningcorporaties niet genegen zijn om te bewegen. Zij houden de zorginstellingen simpelweg aan het huurcontract, zeker nu Den Haag voornemens is om corporaties nog meer als pinautomaat te gebruiken. Mijn advies aan partijen is om wederzijds begrip te kweken. Er zijn goede argumenten voor beide partijen om het contract aan te passen. Het alternatief is bovendien dat er geprocedeerd zal gaan worden. Het ongewijzigd in stand laten van de huurcontracten is simpelweg geen optie voor veel zorgaanbieders.

Bij het herzien van de contracten is het aan te bevelen dat woningcorporaties en zorgaanbieders nieuwe samenwerkingsarrangementen opnemen. Wonen en zorg kunnen daarbij worden gekoppeld. Mededingingsrechtelijk is dat in de meeste gevallen ook toegestaan (ik verwijs hiervoor naar het artikel van mijn kantoorgenoot mr. E. Janssen). Daarbij is ook een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten als uitvoerder van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Deze wet regelt dat mensen met een beperking de voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die zij nodig hebben. De verwachting is dat door de extramuralisering meer mensen een beroep zullen gaan doen op deze wet. De gemeente krijgen daarvoor ook extra financiële armslag, omdat de insteek van het kabinet lijkt te zijn dat de besparingen op de intramurele zorg zullen worden aangewend voor de extramuralisering. Veel gemeenten zijn zich echter nog niet of onvoldoende bewust van deze aanstaande uitbreiding van hun takenpakket.

Een vraag die in het tweepartijen overleg (of drie als de gemeente er bij betrokken wordt) aan de orde dient te komen is de vraag wie het huurcontract gaat sluiten met de cliënt. Dit kan de zorgaanbieder in de onderverhuur doen, maar de woningcorporatie kan ook rechtsreeks gaan verhuren aan de cliënt. Daarbij doet zich een aantal juridische obstakels voor, waaronder kwalificatievragen (bedrijfsruimte versus woonruimte), de maximale huur die een verhuurder kan vragen in verband met het woningwaarderingsstelsel, huurbescherming, leegstandsrisico, onredelijkheid van koppelbedingen, etc.

Het is een complexe materie. Zorgaanbieders en woningcorporaties doen er goed aan om tijdig juridisch advies in te winnen, zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw. Ons kantoor heeft ruime ervaring op dit gebied.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen