Onteigening Utrecht: keuze voor reconstructiescenario: speculatief of concreet?

Bij onteigening zijn soms meerdere reconstructiescenario’s denkbaar en redelijk. Maar wat als de meest redelijke keuze op peildatum (nog) niet realiseerbaar is? Over de dan te maken afweging gaat het arrest dat de Hoge Raad op 14 september 2012 heeft gewezen.

De casus
In dit arrest dat is gewezen met verwijzing naar art. 81 RO en dus geen “eigen” inhoudelijke overwegingen van de Hoge Raad bevat, ging het om de onteigening van een gedeelte van een perceel dat in gebruik was voor de exploitatie van een loonbedrijf.

De rechtbank –in navolging van deskundigen- was uitgegaan van drie mogelijke reconstructiescenario’s: (i) herinrichting van het overblijvende, (ii) verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten naar een vervangende locatie op een te verwerven perceel met een vergelijkbare beperkte bedrijfsbestemming in de nabije omgeving van het onteigende en (iii) verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten naar een perceel met een ruimere bedrijfsbestemming. Daarbij werden zowel aanpassing door herinrichting van het bestaande terrein als verplaatsing van het bedrijf redelijk gevonden. Het probleem was wel dat bedrijfspercelen met een eenvoudige bedrijfsbestemming zoals het huidige perceel moeilijk te verkrijgen zijn, zodat bij vervanging met een hogere grondprijs gerekend zal moeten worden. De deskundigen waren ervan uitgegaan dat binnen een jaar in de nabijheid een geschikt vervangend terrein (met een beperkte bedrijfsbestemming) zal zijn gevonden en hielden daarvoor een koopprijs van € 100,- per m2 aan. Zij konden zo’n perceel echter niet aanwijzen en merkten op dat er dus enige onzekerheid rest of een dergelijk perceel verkregen zou kunnen worden. Wel was zeker dat de onteigende ten tijde van de onteigening een perceel zou kunnen kopen of huren met een ruimere bedrijfsbestemming, maar dan wel tegen een prijs van ca. € 200,- per m². Maar daarvan hadden deskundigen geoordeeld dat een redelijk handelend ondernemer met een loonbedrijf als dat van onteigende de veel hogere kosten van verplaatsing naar die duurdere locaties niet zou maken.

Oordeel rechtbank
De onteigende had bepleit dat de schadeloosstelling moest worden gebaseerd op de aankoop van een vervangend perceel in het plangebied Bedrijfsterrein Oudenrijn, omdat het kopen van een vervangend perceel elders niet mogelijk was gebleken. De rechtbank gaat daar niet in mee. Volgens de rechtbank kan de mogelijkheid van een goedkoper vervangend perceel met een beperktere bedrijfsbestemming zich in de toekomst nog voordoen. De rechtbank rekent de onteigende hierbij aan dat hij het tegendeel niet onderbouwd heeft aangetoond. Bovendien hoort het uitvoeren van een reconstructie op het eigen terrein nog tot de mogelijkheden.

Hoge Raad (conclusie advocaat-generaal)
De advocaat-generaal vindt het oordeel van de rechtbank, dat van feitelijke aard is, op zichzelf niet onbegrijpelijk. De aangevoerde stellingen inzake de verrichte inspanningen waren niet erg uitgewerkt. Er was wel opgemerkt dat de onteigende “in de afgelopen jaren op allerlei manieren getracht (heeft) een vervangende locatie aan te kopen”, maar er werd vervolgens volstaan met het noemen van twee locaties. Evenmin waren de tijdstippen van de pogingen tot verkrijging van een perceel en de grootte en prijs per m2 van de betrokken percelen genoemd. Volgens de a-g wijst de rechtbank er terecht op op dat voor de gestelde onmogelijkheid, ook voor wat de toekomst betreft, geen onderbouwing is gegeven met stukken zoals bijvoorbeeld een verklaring van een makelaar.

Eisen aan reconstructiescenario: speculatief of reëel?
De advocaat-generaal stelt terecht de vraag of wel aanvaardbaar is een schadeloosstelling, waarbij wordt uitgegaan enerzijds van verplaatsing van bedrijf naar een ander relatief ‘goedkoop’ perceel en anderzijds van de verwachting dat het vinden van dat perceel ‘in de toekomst niet onmogelijk is’. De advocaat-generaal overweegt terecht dat een schadeloosstelling dan op een wel erg speculatieve basis wordt vastgesteld en dat het risico van het niet kunnen vinden van een ander perceel voor de (lagere) prijs, waarvan in de schadeloosstelling wordt uitgegaan, en het moeten doen van (veel) hogere uitgaven voor het verwerven van een ander perceel komt te liggen bij degene die tegen zijn wil eigendom verliest. Dan is er, zo schijnt het toe, geen sprake van een passende schadeloosstelling. Om dat te vermijden dient, aldus de advocaat-generaal, het toekennen van een schadeloosstelling in een dergelijk geval slechts te geschieden wanneer er een vrij concreet en reëel uitzicht op het kunnen verkrijgen van het benodigde perceel tegen de aangehouden prijs bestaat. Wanneer dat vrij concrete en reële uitzicht er niet is, dan dient geconcludeerd te worden dat het verkrijgen van het benodigde perceel tegen de prijs die men wil aanhouden, niet tot de mogelijkheden behoort en dat het toekennen van een schadeloosstelling uitgaande van die prijs niet in aanmerking komt.

Daarmee was er volgens de advocaat-generaal overigens geen reden om een schadeloosstelling op basis van de aankoop van een veel duurder perceel te bepalen. De rechtbank had overwogen dat een redelijk handelend ondernemer voor reconstructie ter plaatse zou kiezen indien niet een betaalbaar perceel zal worden gevonden, en dat hij in elk geval niet naar het dure bedrijfsterrein zou gaan.

Aandachtspunt voor praktijk
De onteigeningsschadeloosstelling kan alleen op een specifiek reconstructiescenario worden gebaseerd (bijv. de aankoop van een perceel met een bepaalde bestemming tegen een bepaalde prijs) indien er “vrij concreet en reëel uitzicht” is op het kunnen verwezenlijken van dat scenario. De onteigende die wordt geconfronteerd met een reconstructiescenario dat naar zijn oordeel nu maar ook in de (nabije) toekomst niet mogelijk of realiseerbaar is dient zijn standpunt goed te onderbouwen en te staven met ‘bewijsstukken’, zoals een verklaring van een makelaar, en documentatie waaruit blijkt welke vervangende objecten zijn onderzocht en waarom deze niet in aanmerking kwamen.

Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat