Overheid en Vastgoed Maak kennis met Dirkzwager Overheid en Vastgoed
Bij vonnis van 11 juli 2012 heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor onteigende ruwe bouwgrond in het complex Glastuinbouw Californië gebaseerd op een werkelijke waarde van € 8,- per m2. De rechtbankdeskundigen waren in hun definitieve advies uitgegaan van een hogere waarde (€ 11,- per m2; conceptadvies € 13,- per m2). De deskundigen waren van oordeel dat de in het gebied door de gemeente gerealiseerde prijzen bij 39 transacties in meerdere jaren niet per se de marktwaarde vertegenwoordigden, en hebben om die reden naar andere locaties gekeken. Deskundigen hadden in een nader advies gewezen op een vijftal zaken die hen waren opgevallen. De rechtbank ziet in geen van deze argumenten een contra-indicatie voor de bruikbaarheid van de in het plangebied zelf gerealiseerde prijzen.
Voorkeur voor vergelijkingsmethode
De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat voor de waardebepaling de vergelijkingsmethode in dit geval de voorkeur had boven de residuele methode, alleen al vanwege de grote nadelen/onzekerheden die aan de residuele methode kleven. Voor de toepassing van de vergelijkingsmethode is vereist dat voldoende en bruikbare referentietransacties voorhanden zijn, waarbij aankopen van vergelijkbare gronden in de nabije omgeving en ten behoeve van het zelfde plan niet buiten beschouwing mogen blijen. De gemeente had 39 vergelijkingstransacties aangereikt die uitsluitend betrekking hebben op de verwerving van ruim 170 ha in het plangebied Californië en wel in de periode 2004 tot en met 2011. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee sprake van een voldoende groot aantal in beginsel bruikbare vergelijkingstransacties. (De gemeente had overigens, in weerwil van het verzoek van deskundigen, geen exploitatieberekening overgelegd, en wel omdat er naar haar oordeel voldoende relevante vergelijkingstransacties voorhanden waren.)
Overheid enige aankoper
Deskundigen hadden als eerste van de vijf argumenten aangevoerd dat enkel sprake was van aankopen door de overheid. De rechtbank beschouwt dat niet als een contra-indicatie voor de bruikbaarheid van de transacties, omdat niet is gebleken van een dwangpositie dan wel druk aan de kant van de aankopende partij. Uit de periode waarin de transacties tot stand zijn gekomen (2006-2011) volgt volgens de rechtbank dat er voldoende tijd beschikbaar was en dat tijdsdruk dus niet aan de orde was. In het geval van druk van de kant van de aankopende partij zouden de onder druk staande verkopers ervoor hebben kunnen kiezen niet te verkopen en de prijs gecorrigeerd te zien in de met voldoende waarborgen omklede onteigeningsprocedure. In 39 gevallen is daarvan geen gebruik gemaakt.
Verder was deskundigen opgevallen dat één potentiële koper, de buurman van de onteigende, zich als koper had teruggetrokken omdat de gemeente de koop “niet toestond”. Dit argument wordt door de rechtbank gepasseerd omdat de reden voor het niet doorgaan van de transactie niet duidelijk is en in het licht van de algemene contractsvrijheid van partijen en het ontbreken van instrumenten voor de gemeente (zoals een gemeentelijk voorkeursrecht) om haar positie te versterken.
Vlak prijsniveau
Als derde argument was door deskundigen aangevoerd dat zeer opvallend was dat het prijsniveau waarvoor de gemeente in de loop van de tijd (2005-2011) had aangekocht, geheel vlak was. Vanwege de stagnerende markt in die tijd was er volgens deskundigen dus in 2005 te goedkoop gekocht of in 2010 te duur. De rechtbank volgt hier de gemeente die had betoogd dat een vlakke prijs evenzeer kan duiden op een relatief goede prijs, ingegeven door de ontwikkelingswens van de gemeente. Naar het oordeel van de rechtbank wijst de vlakke prijs eerder op een te royale dan op een te krappe prijs want bij een te lage prijs zouden verkopende partijen opteren voor onteigening.
Eén afwijkende transactie
Als vierde argument hadden deskundigen vermeld dat er in het gebied slechts één private koper was en dat die een hogere prijs (EUR 14,-) had betaald. Volgens de rechtbank was ook hier geen sprake van een contra-indicatie omdat sprake was van de aankoop van ‘buurmans grond’. Afgezet tegen de 39 door de gemeente aangedragen transacties kan deze ene transactie dan niet leiden tot twijfel of de door de gemeente geboden bedragen overeenstemmen met de werkelijke waarde van de grond.
Uitvoeringsaspecten project
Als vijfde argument hadden de deskundigen aangevoerd dat de feitelijke uitvoering van het project een aantal zeer specifieke kenmerken heeft. De gemeente was financieel belanghebbende en voerde een strakke regie, er is voorzien in grootschalige voorzieningen, en er is sprake van een grootschalige verkaveling met de nadruk op het duurzaamheidsaspect. Deze kenmerken vloeiden volgens de deskundigen niet voort uit het bestemmingsplan maar uit de keuze voor een dergelijke planuitvoering door de gemeente. Volgens deskundigen was aannemelijk dat deze elementen hebben verhinderd dat derden grond hebben aangekocht en dat de overheid als enige koper optrad. De rechtbank gaat daar niet in mee want ziet niet in waarom de wens om te komen tot grootschalige voorzieningen en verkaveling noodzakelijkerwijs zou moeten leiden tot een monopoliepositie van de aankoper. De rechtbank wijst er in dit verband op dat die wens niet juridisch afdwingbaar is en dat de gemeente niet beschikte over instrumenten om haar positie ter versterken.
De rechtbank is dan ook, anders dan deskundigen, van oordeel dat de 39 referentietransacties wel bruikbaar zijn en dat er geen indicaties zijn van een niet marktconform prijsbeeld. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om transacties op andere locaties te betrekken in de waardering van de onteigening (en komt dan ook niet toe aan de argumenten van de gemeente gericht tegen de door deskundigen beoordeelde transacties in het andere gebied Siberië).
De onteigende had nog gewezen op de hoge gebruiksvergoeding die zijn buurman betaalde voor het gebruik van 4000 m2 grond van Haenen. De rechtbank wijst op de bijzondere omstandigheden van die transactie (gebouwde glasopstand bleek grensoverschrijdend te zijn) en vindt deze dus niet relevant voor de waarde.
Prijsverschil ondanks egalisatieregel
De rechtbank bepaalt de waarde aldus op EUR 8,- per m2. Deskundigen waren uitgegaan van een gemiddeld prijsniveau in het gebied van EUR 9,- per m2, omdat de gemeente voor huiskavels EUR 9,- en geen EUR 8,- had betaald. Naar het oordeel van de rechtbank, staat het hanteren van de egalisatieregel (complexprijs) er niet aan in de weg dat voor sommige percelen een hogere prijs wordt betaald. De rechtbank verwijst naar het arrest Venray/Janssen (NJ 2011,536) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat artikel 40d er niet toe strekt de waardeverschillen tussen verschillende percelen om andere redenen dan de bestemmingen te elimineren, en naar het arrest Limburg/Seegers (NJ 2005, 150), waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat een verkoper minder genegen zal zijn grond in de nabijheid van zijn woonhuis te vervreemden dan op grotere afstand gelegen grond. Omdat hier geen sprake was van een huiskavel hield de rechtbank de door de gemeente de lagere prijs van EUR 8,- per m2 aan.
Heeft u vragen over onteigening? Bel of mail met Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat
