Home > Bezit en verjaring > De verkoop van een recreatiewoning op verhuurde grond
De verkoop van een recreatiewoning op verhuurde grond

De verkoop van een recreatiewoning op verhuurde grond

Recentelijk heeft het Hof Leeuwarden een arrest gewezen over een opstalrecht op een recreatiewoning gelegen op gehuurde grond (LJN: BU1889). Een opstalrecht splitst het eigendom van de grond van de eigendom van het onroerend goed dat erop staat. Normaal gesproken is de eigenaar van de grond tevens eigenaar van al het onroerend goed dat daarop staat, een opstalrecht doorbreekt dit.

Twee kernvragen
Het hof diende in dit arrest twee vragen te beantwoorden. De eerste vraag betrof of er sprake was van een huurafhankelijk opstalrecht of van een zelfstandig opstalrecht. Dit verschil is van belang. Een huurafhankelijk opstalrecht eindigt namelijk wanneer de huurovereenkomst ten einde komt. In geval van een zelfstandig opstalrecht blijft het opstalrecht bestaan en kan worden doorverkocht. De tweede vraag was of er door verjaring een opstalrecht is ontstaan. De omstandigheden van dit geval brachten mee dat H door verjaring een zelfstandig opstalrecht had verkregen.

Casus
Wat was het geval. H heeft met V een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond. Op dit perceel grond staat een recreatiewoning. Deze woning heeft H van de vorige huurder van het perceel gekocht. Er was geen opstalrecht gevestigd bij notariële akte.

Of een opstalrecht zelfstandig dan wel afhankelijk is hangt af van de mate van verbondenheid van het opstalrecht aan de huurovereenkomst. Essentieel is of na het einde van de huurverhouding het opstalrecht kan blijven voortbestaan en of het opstalrecht zelfstandig kan worden verkocht. Uit de huurovereenkomst bleek dat ook na beëindiging van de huur het opstalrecht bleef bestaan en verkocht mocht worden aan een derde. Volgens het hof was er daarom sprake van een zelfstandig opstalrecht.

Vervolgens diende het hof te beoordelen of H dit opstalrecht door verjaring heeft verkregen, er was immers geen opstalrecht bij notariële akte gevestigd. Hiervoor is nodig dat H op zodanige wijze de feitelijke macht over de recreatiewoning uitoefent dat hij als bezitter ervan dient te worden beschouwd. Volgens het hof was hiervan sprake, mede doordat H de woning van de vorige huurder had gekocht en op grond van de huurovereenkomst ook zelf weer mocht verkopen aan een derde.

Commentaar
De huurder in bovenstaande casus verkreeg een zelfstandig opstalrecht. De verhuurder werd hierdoor met de situatie geconfronteerd dat het einde van de huurovereenkomst niet het einde van het opstalrecht meebrengt. Dit had mogelijk kunnen worden voorkomen door in de huurovereenkomst verkoop aan een derde uit te sluiten. De verhuurder dient de recreatiewoning dan wel tegen vergoeding van zijn voormalig huurder over te nemen.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen