Overheid en Vastgoed Maak kennis met Dirkzwager Overheid en Vastgoed
Op 18 mei 2011 heeft de kantonrechter Zutphen een uitspraak gedaan omtrent de beëindiging van de (tijdelijke) huurovereenkomst van een recreatiewoning. De casus is als volgt.
De heer X zou voor werkzaamheden langdurig in Nieuw Zeeland verblijven en verhuurde daarom zijn recreatiewoning aan mevrouw Y. In de huurovereenkomst tussen de heer X en mevrouw Y was het volgende opgenomen:
“[…]
- dat het om gebruik van een recreatiewoning naar aard van korte duur gaat;
[…]
3.1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf maanden ingaande op 25 april 2008 en lopende tot en met 24 april 2009.
[…]”
Vanwege langere duur van de werkzaamheden van de heer X, keerde hij pas in 2010 terug naar Nederland. Bij terugkeer naar Nederland wilde hij zelf de recreatiewoning weer betrekken. De heer X heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik en mevrouw Y daarbij de ontruiming aangezegd. Mevrouw Y heeft niet schriftelijk ingestemd met de beëindiging van de huur en is ook niet overgegaan tot ontruiming van de woning. De heer X heeft geen beëindigingvordering ingesteld bij de rechter als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW.
In november 2010 bleek dat het houtwerk van de woning door boktor en houtworm aangetast was. Zodoende diende de woning gegast te worden en moest het houtwerk hersteld worden. Zonder dat de datum van aanvang van de bestrijdingswerkzaamheden bekend was, heeft mevrouw Y de woning verlaten, zich elders gevestigd en de betaling van huurpenningen gestaakt. Mevrouw Y heeft als reden daarvoor gegeven dat de heer X haar niet over de aanvangsdatum van de bestrijdingswerkzaamheden informeerde en dat zij bang was/ zich onder druk gezet voelde omdat de heer X en vreemde derden diverse malen onaangekondigd bij de woning verschenen.
Voor de voorzieningenrechter kwam de vraag aan de orde of de huurovereenkomst door meneer X op juiste wijze was beëindigd. De voorzieningenrechter oordeelde dat daar geen sprake van was en illustreerde met zijn uitspraak (onder meer) de noodzaak van een goed opgestelde huurovereenkomst. Overigens merkt de voorzieningenrechter (terecht) op dat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan en dat het vonnis eventueel overheidsoptreden tegen die permanente bewoning onverlet laat.
Inhoud en aard huurovereenkomst
Artikel 7:232 lid 2 BW bepaalt dat de wettelijke bepalingen van huur van woonruimte niet van toepassing zijn op een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Deze uitzondering wordt in de rechtspraak terughoudend toegepast. Uit de uitspraak van de voorzieningenrechter volgt dat “de enkele vermelding in de huurovereenkomst dat het gaat om gebruik van de woning dat naar zijn aard van korte duur is, niet zonder meer (leidt) tot de conclusie dat dit een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek is, waarvoor geen huurbescherming geldt.”
De voorzieningenrechter let daarbij ogenschijnlijk op de omstandigheid dat in de huurovereenkomst niet de zogenaamde diplomatenclausule van artikel 7:274 lid 2 BW is opgenomen en dat de huurovereenkomst tussentijds kennelijk is verlengd.
Indien artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing is, gelden de huurbeschermingregels voor woonruimte onverkort. Zodoende is dan ook artikel 7:271 BW van toepassing, waaruit volgt dat een voor bepaalde tijd aangegane huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd.
De wet biedt wel mogelijkheden om – relatief – gemakkelijk dit soort (tijdelijke) huurovereenkomst te beëindigen, maar de huurrelatie en de huurovereenkomst dienen daarbij wel aan een aantal voorwaarden te voldoen (zie artikel 7:274 BW). Wanneer de eigenaar van een woning tijdelijk zijn woning wil verhuren (bijvoorbeeld wegens werkzaamheden in het buitenland) is het dan ook raadzaam dat deze zich goed laat voorlichten.
Einde huurovereenkomst
Zoals gezegd bepaalt artikel 7:271 BW dat een voor bepaalde tijd aangegane huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd. De verhuurder kan de huurovereenkomst in beginsel slechts op twee wijzen beëindigen. De eerste mogelijkheid is dat de verhuurder en huurder de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen (artikel 7:271 lid 8 BW). De tweede mogelijkheid is dat de huurovereenkomst wordt opgezegd. De verhuurder zal daarbij dan de opzeggingsgronden van artikel 7:274 BW in acht moeten nemen. Na opzegging, en bij gebreke van een schriftelijke instemming van de huurder met deze beëindiging, duurt de huurovereenkomst voort tot het tijdstip dat door de rechter desgevorderd wordt vastgesteld (zie artikel 7:272 lid 2 BW).
Uitgaande van een instemmende huurder is het meest in het oogspringende verschil tussen artikel 7:271 lid 8 BW en artikel 7:272 lid 2 BW, dat de instemming in het laatste geval schriftelijk moet worden gegeven, waar in het eerste geval ook mondelinge of stilzwijgende instemming denkbaar is. De voorzieningenrechter lijkt in zijn uitspraak oog te hebben voor dit onderscheid, maar tegelijkertijd kan uit de uitspraak ook afgeleid worden dat stilzwijgende instemming met de opzegging mogelijk zou kunnen zijn.
De voorzieningenrechter overweegt namelijk dat het onvoldoende aannemelijk is dat uit de handelwijze van mevrouw Y moet worden afgeleid dat zij heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter wijst er daarbij in de eerste plaats op dat de wettelijk vereiste schriftelijke instemming met de opzegging ontbreekt. Vervolgens gaat de voorzieningenrechter echter ook in op de gedragingen van mevrouw Y. Zo overweegt de voorzieningenrechter dat mevrouw Y na de in de opzeggingsbrief aangezegde ontruimingsdatum in de woning is blijven wonen. En tot slot oordeelt de voorzieningenrechter dat – gelet op de door mevrouw Y opgegeven redenen – uit de omstandigheid dat mevrouw Y voor het bekend worden van de aanvangsdatum van de bestrijdingswerkzaamheden de woning heeft verlaten, “[niet kan worden] geconcludeerd dat zij alsnog vrijwillig en uit volle overtuiging heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst.”
Kortom. De uitspraak van de voorzieningenrechter wijkt af van de wet en hetgeen in de rechtspraak gangbaar is, maar de uitkomst van de procedure is correct.
