Home > Huurrecht > Rechtvaardigt een gebrek aan het gehuurde het volledig opschorten van huurbetalingen?
Rechtvaardigt een gebrek aan het gehuurde het volledig opschorten van huurbetalingen?

Rechtvaardigt een gebrek aan het gehuurde het volledig opschorten van huurbetalingen?

Hoogst zelden, omdat er dan sprake moet zijn van géén of vrijwel geen huurgenot (Hof Leeuwarden op 29 juni 2010, LJN BN0797).

De zaak
Huurder heeft een winkel gehuurd van verhuurder. Er was sprake van een gebrek (lekkage).  Verhuurder heeft zich in juni 2008 ingespannen om deze lekkage te verhelpen. Later bleek de lekkage niet (goed) verholpen te zijn. De huurder schort hierdoor de betaling van huur volledig op. Het hof oordeelt echter dat de lekkage huurder niet ontheft van haar verplichtingen tot huurbetaling. De toepasselijke algemene voorwaarden sluiten opschorting namelijk uit en dat kan ook omdat de artikelen 6:52 en 6:262 van het Burgerlijk Wetboek, waarin het opschortingsrecht geregeld is, van regelend recht zijn.

Bovendien beroept de verhuurder zich er op dat de huurder heeft nagelaten om verhuurder  schriftelijk op de hoogte te stellen dat er niet deugdelijk was hersteld. Alhoewel dit juist is, stelt het hof ook vast dat het verhuurder via een krantenartikel duidelijk had kunnen zijn dat het herstel gebrekkig is geweest. Het hof ziet daarin aanleiding om de huurprijs op 50% van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs te stellen.

Naast het verhelpen van de lekkage had verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst ook toegezegd een rot kozijn te vervangen. Aangezien verhuurder dit nog (steeds) niet heeft gedaan is volgens het hof een verlaging van de huurprijs met 10% – tot het moment dat het kozijn vervangen is – gerechtvaardigd.

Doordat de huurder geen ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd en evenmin de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, is zij niet ontslagen van haar plicht tot huurbetaling. Gevolg van het niet-betalen van de huur is dat huurder nu een contractuele boete, door het hof gematigd tot het niveau van de wettelijke handelsrente, moet betalen. De uitkomst van deze uitspraak is dus dat huurder alsnog de –weliswaar verlaagde– huur moet betalen en tevens een boete.

Tip voor de huurder
Het komt in de praktijk vaak voor dat huurders die met gebreken worden geconfronteerd er toe overgaan om de betaling van de volledige huurprijs op te schorten. Vanuit juridisch oogpunt is dat evenwel alleen hoogst zelden toegestaan. Het mag alleen als er sprake is van géén of vrijwel geen huurgenot. De in te houden huurprijs dient in de juiste proportie te staan tot de omvang en gevolgen van het gebrek. Houdt een huurder daar geen rekening mee, dan loopt hij het risico dat hij een boete moet betalen wegens het niet (volledig) nakomen van de betalingsplicht.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen